Minderung wegen Schimmelbefall im Schlafzimmer
Mit Urteil vom 04.05.2012 hat das Landgericht Berlin die Berufung eines Vermieters, soweit dieser sich gegen die Klageabweisung seiner Forderung auf Nachzahlung von Miete stützte, zurückgewiesen. Das Landgericht gesteht den Mietern wegen Schimmelbefall im Schlafzimmer eine Minderung 10% der Miete zu.
Der Ausgangsstreit – Nachdem die Mieterin Miete gemindert hatte, verlangt Vermieter Nachzahlung zu wenig geleisteter Miete
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Wohnung hat zwei Zimmern.
Die Mieterin rügte erstmals im April 2008 Schimmelbefall in ihrem Schlafzimmer. Zum Zeitpunkt der Besichtigung durch einen Sachverständigen war im Schlafzimmer der Wohnung ein Schimmelfleck von einer Schenkellänge bis zu 50 cm vorhanden.
Der Vermieter verlangt mit der Klage unter anderem zu wenig geleistete Miete für den Zeitraum Juli 2008 bis Juni 2009. Die Mieterin hatte in dieser Zeit die Miete aufgrund des Mangels gemindert.
Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters abgewiesen.
Die Entscheidung – Unter welchen Voraussetzungen ist die Minderung wegen Schimmelbefall im Schlafzimmer möglich?
Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil und weist die Klage des Vermieters auf Zahlung ab. Die Mieterin war, so das Landgericht, zur Minderung in Höhe von 10 % der Miete wegen Schimmelbefall im Schlafzimmer in der oberen Zimmerecke berechtigt.
Ein größerer Schimmelbefall stelle eine erhebliche potentielle gesundheitliche Gefährdung dar, darüber hinaus auch einen erheblichen optischen Mangel, so das Landgericht. Ein solcher optischer Mangel ist zumindest dann erheblich, wenn von ihm eines von alleine zwei Zimmern einer Wohnung betroffen ist.
Der Vermieter hatte nach Ansicht des Landgerichts den Schmimelbefall auch zu verantworten. Für den Schimmelbefall ursächlich waren zunächst einmal bauliche Mängel. Aus diesem Grund war es für die Bewertung unerheblich, dass der Mieter durch unsachgemäße Beheizung des Schlafzimmers den Schimmelschaden weiter befördert hatte.
Nach Ansicht des Landgerichts sei eine geringe Beheizung des Schlafzimmers keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch den Mieter. Dies gilt zumindest dann, wenn die Parteien nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart haben. Es sei sehr verbreitet, so das Landgericht, dass man bei niedrigen Temperaturen schläft, Dies werde häufig als angenehm empfunden. Aus diesem Grund liegt das Nutzungsverhalten“geringere Beheizung des Schlafzimmers“ im Rahmen des in diesem Vertragsverhältnis geschuldeten Mieterverhaltens.
Praxistipp – Wenn Vermietende wissen, dass Schimmelbefall droht, sollten sie mit Mietenden entsprechende Vereinbarung treffen
In letzter Zeit haben die Instanzgerichte mehrfach erklärt, dass in Schlafzimmern einer Wohnung in der Nacht geringe Temperaturen erreicht werden dürfen bzw. sogar müssen. So soll sogar ein Mangel vorliegen, wenn im Schlafzimmer der angemieteten Wohnung in der Nacht eine Temperatur von unter 18 °C nicht erreicht werden kann, soweit hierzu nichts Abweichendes vereinbart wurde (s. LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 – 67 S 357/15).
Temperaturen unter 20 °C können aber zur Schimmelpilzbildung beitragen. Soweit man als Vermieter bereits bei Vertragsschluss weiß, dass die Gefahr einer Schimmelbildung in einem bestimmten Bereich droht, sollte man also eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter über ein überobligatorisches Heizverhalten in dem Mietvertrag vorsehen.
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- Zum Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters
- Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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