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10% Minderung bei Schimmelbefall im Schlafzimmer

  • RA Daryai
  • Wohnraummietrecht
Urteil // Landgericht Berlin // 65 S 14/11

Mit Urteil vom 04.05.2012 hat das Landgericht Berlin die Berufung eines Vermieters, soweit dieser sich gegen die Klageabweisung seiner Forderung auf Nachzahlung von Miete stützte, zurückgewiesen. Die Mieter hatten aufgrund eines Schimmelbefalls die Miete um 10% gemindert.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Mieterin rügte erstmals im April 2008 Schimmelbefall in ihrem Schlafzimmer. Zum Zeitpunkt der Besichtigung durch einen Sachverständigen war im Schlafzimmer der Wohnung ein Schimmelfleck von einer Schenkellänge bis zu 50 cm vorhanden. Die Wohnung hat zwei Zimmern. Der Vermieter verlangt mit der Klage unter anderem zu wenig geleistete Miete für den Zeitraum Juli 2008 bis Juni 2009. Die Mieterin hatte in dieser Zeit die Miete aufgrund des Mangels gemindert.

Die Entscheidung
Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil und weist die Klage des Vermieters auf Zahlung ab. Die Mieterin war, so das Landgericht, zur Minderung in Höhe von 10% der Miete aufgrund des Schimmelbefalls in der oberen Schlafzimmerecke berechtigt.

Ein größerer Schimmelbefall stelle eine erhebliche potentielle gesundheitliche Gefährdung dar, darüber hinaus auch einen erheblichen optischen Mangel, so das Landgericht. Ein solcher optischer Mangel ist zumindest dann erheblich, wenn von ihm eines von alleine zwei Zimmern einer Wohnung betroffen ist.

Für den Schimmelbefall ursächlich waren zunächst einmal bauliche Mängel. Aus diesem Grund war es für die Bewertung unerheblich, dass der Mieter durch unsachgemäße Beheizung des Schlafzimmers den Schimmelschaden weiter befördert hatte. Eine geringe Beheizung des Schlafzimmers ist keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht, wenn zwischen den Parteien nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart wurde. Es ist sehr verbreitet, so das Landgericht, dass bei niedrigen Temperaturen geschlafen wird, weil dies als angenehm empfunden wird. Aus diesem Grund liegt das Nutzungsverhalten“geringere Beheizung des Schlafzimmers“ im Rahmen des in diesem Vertragsverhältnis geschuldeten Mieterverhaltens.

Praxistipp
In letzter Zeit wurde durch die Instanzgerichte mehrfach erklärt, dass in Schlafzimmern einer Wohnung in der Nacht geringe Temperaturen erreicht werden dürfen bzw. sogar müssen. So soll sogar ein Mangel vorliegen, wenn im Schlafzimmer der angemieteten Wohnung in der Nacht eine Temperatur von unter 18°C nicht erreicht werden kann, soweit hierzu nichts Abweichendes vereinbart wurde (s. LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 – 67 S 357/15).

Temperaturen unter 20°C können aber zur Schimmelpilzbildung beitragen. Soweit man als Vermieter bereits bei Vertragsschluss weiß, dass die Gefahr einer Schimmelbildung in einem bestimmten Bereich droht, sollte man also eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter über ein überobligatorisches Heizverhalten in dem Mietvertrag vorsehen.

Zum Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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