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Minderung bei Fahrstuhlausfall für Dachgeschossmieter

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht Berlin-Schöneberg // 104 C 85/15

Mit Urteil vom 26.08.2015 hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg einem Mieter einer Wohnung im Dachgeschoss eine Minderung von 14% der Miete zugestanden. Eine solche Minderung sei bei einem Fahrstuhlausfall für den Dachgeschossmieter angemessen, so das Amtsgericht.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Der Mieter hat die Wohnung im Dachgeschoss des Wohnhauses angemietet. Er ist schwerbehindert.

Der Fahrstuhl des Wohnhauses war in der Zeit vom 26.09.2014 bis 22.10.2014 nicht fahrtüchtig. Die Vermieterin ließ in dieser Zeit Vandalismusschäden in dem Fahrstuhl beseitigen. Sie akzeptierte für den Monat Oktober eine Minderung von 10% der Gesamtmiete. Der Mieter verlangte für die gesamte Oktobermiete eine Minderung von 20% der Miete und setzte diese auch um.

Der Mieter hatte wegen weiterer Mängel Klage erhoben. Die Vermieterin erhob Widerklage, mit der sie die für den Monat Oktober 2014 zu wenig geleistete Miete einklagte.

Die Entscheidung

Das Gericht gibt der Vermieterin hinsichtlich der Miete Oktober 2014 recht. Bei Fahrstuhlausfall sei für den Dachgeschossmieter eine Minderung von 14% der Miete angemessen.

Bei der Berechnung der Minderung müsse man zunächst berücksichtigten, dass der Fahrstuhl ab dem 23.10. wieder nutzbar war. Die von der Vermieterin gewährte Minderung von 10% für den gesamten Monat, entspricht einer Minderung von 14% für den Zeitraum, in dem der Mangel tatsächlich bestand.

Die Schwerbehinderung des Mieters, der durch den Ausfall des Fahrstuhls besonders beeinträchtigt wurde, sei bei der Entscheidung über die Höhe einer angemessenen Minderung nicht zu berücksichtigen, so das Gericht. Die Minderung wird nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs ohne Berücksichtigung von individuellen Besonderheiten bemessen.

Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt das Amtsgericht Bezug auf zwei Urteile des AG Mitte, mit denen einem Mieter einer Wohnung im 6. OG. eine Minderung von 15% (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 03.05.2007 – 10 C 3/07) und einem Mieter einer Wohnung im 10. OG. eine Minderung von 20% der Miete (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2007 – 10 C 24/07) zugestanden wurden.

Praxistipp

Wozu sollte man vortragen?

Nach den drei Entscheidungen wird die Höhe der Minderung vor allem dadurch bestimmt, in welchem Stockwerk die betroffene Wohnung liegt (und, jedenfalls nach den Entscheidungen des AG Mitte, nach dem Zeitraum des Ausfalls des Aufzugs). In den von dem AG Mitte entschiedenen Fällen handelte es sich aber offensichtlich um Wohnungen im Neubau (wie sich aus der ersten Entscheidung ergibt, Altbauten haben eher selten 10. Stockwerke).

Mieter von Altbauten sollten daher unter Hinweis auf die Entscheidungen des AG Mitte vortragen, dass die von ihnen angemietet Wohnung in einem Altbau liegt und die von dem AG Mitte zugestandenen Quoten bei selber Lage zu erhöhen sind, da ein 6. OG./Dachgeschoss im Altbau im Regelfall höher liegt, als ein 6. OG. im Neubau.

Weitere Gewährleistungsrechte des Mieters

Wie das Amtsgericht richtig ausführt, ist die Minderung unabhängig von der individuellen Betroffenheit zu bemessen. Bspw. ist der Mieter auch dann zur Minderung wegen Bauarbeiten im Haus berechtigt, wenn er sich gerade im Urlaub befindet. Deshalb war die Schwerbehinderung des Mieters bei der Bemessung der Minderung nicht zu berücksichtigen.

Als Mieter ist man deshalb nicht schutzlos. Ist es einem aufgrund einer individuellen Beeinträchtigung nicht zumutbar, während Mängelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung zu bleiben, kann der Vermieter gem. § 555a Abs. 3 S. 1 BGB zum Ersatz der Aufwendungen, bspw. den Kosten einer Ersatzwohnung, verpflichtet sein. Lässt der Vermieter einen Mangel nicht beseitigen, muss der Mieter im Regelfall zunächst den Vermieter abmahnen oder eine Frist zur Beseitigung setzen und hat dann nach Ablauf der Frist einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB. Ist der Fahrstuhl also defekt und lässt der Vermieter diesen auch nach Fristsetzung nicht instand setzen, kann der Mieter einen Anspruch auf Ersatz der Hotelkosten haben, wenn er auf den Fahrstuhl angewiesen ist.

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Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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