Minderung bei Schimmel in Großteil der Wohnung
Mit Urteil vom 06.05.2010 hat das Amtsgericht Köln die Klage eines Vermieters auf Nachzahlung von Miete zurückgewiesen. Die Mieter der Wohnung hatten eine Minderung der Miete um 25% monatlich aufgrund von Schimmel in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und Küche, also einem Großteil der Wohnung durchgeführt.
Der Ausgangsstreit – Im Großteil der Wohnung ist Schimmel aufgetreten
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Das Haus wurde im Jahr 1954 erbaut, im Jahr 2009 trat Schimmel auf. Die Mieter minderten daraufhin von März bis Juni die Miete um 25%.
Der von dem Amtsgericht beauftragte Gutachter stellte zwei Ursachen als ursächlich für die Schimmelbildung fest. Zum einen entsprach das Wohnhaus nicht den baulichen Anforderungen der DIN 4108 Teil 2 Stand 2004. Zum anderen hatte der Mieter fehlerhaft geheizt und gelüftet.
Die Entscheidung – Angemessene Minderung bei Schimmel auch von Verschulden des Mieters abhängig
Das Gericht weist die Klage des Vermieters auf Rückzahlung der von den Mietern nicht geleisteten Miete zurück. Die Miete war nach Ansicht des Amtsgerichts gemindert. Die Mieter waren aufgrund von Schimmel in einem Großteil der Wohnung zur Minderung um 25% der Miete berechtigt.
Für die Frage, ob das Wohnhaus mangelfrei war, durfte nach Ansicht des Amtsgerichts auf die DIN 4108 Teil 2 Stand 2004 zurückgegriffen werden. Grundsätzlich sei zwar der vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahrs maßgeblich, wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, hier das Jahr 1954. Ausnahmsweise bestehe aber eine Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse, wenn es um Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die Anforderungen zur Zeit des Baus nach neuen Erkenntnissen nichts ausreichend leisten können.
Das Amtsgericht weist weiter darauf hin, dass es aufgrund des Umfangs des Schimmelbefalls auch eine Minderung von 50% der Miete zuerkannt hätte. Da das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter aber unzureichend war, soll die Minderung von 25% der Miete angemessen und ausreichend sein.
Praxistipp – BGH wendet die DIN 4108 Teil 2 nicht auf Altmietverträge an
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind für die Frage eines mietvertraglichen Mangels regelmäßig die vertragsgemäßen Standards des Errichtungsjahres maßgeblich. Die Parteien können aber etwas Abweichendes (beispielsweise ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten) vereinbaren.
Die DIN 4108 Teil 2 geht davon aus, dass der Mieter die Wohnräume während der Heizperiode auf 20°C heizt und eine mittlere Raumluftfeuchte von 50% herstellt. Bei Schimmelbefall sollte man als Mieter selber hinterfragen, ob man diese Anforderungen an ein ordentliches Heiz- und Lüftungsverhalten einhält. Zum Teil wird dies von den Gerichten bei der Bemessung einer Minderung berücksichtigt, selbst wenn auch ein baulicher Mangel festgestellt wird. Der BGH lehnt eine Anwendung der DIN 4108 Teil 2 auf Altmietverträge aber ab.
Anhand der Entscheidung lässt sich nicht nachvollziehen, wie stark die Schimmelbildung in den einzelnen Räumen war. Bei extremer Schimmelbildung in einem Großteil der Wohnung sind sicherlich auch noch höhere Minderungsquoten denkbar.
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- Zum Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters
- Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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