Überspringen zu Hauptinhalt

50% Mietminderung bei Schimmel in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und Küche

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Amtsgericht Köln // 208 C 310/09

Mit Urteil vom 06.05.2010 hat das Amtsgericht Köln die Klage eines Vermieters auf Nachzahlung von Mietzins zurückgewiesen, nachdem die Mieter die Miete um 25% monatlich aufgrund eines Schimmelbefalls im Schlafzimmer gemindert hatten.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Das Haus wurde im Jahr 1954 erbaut, im Jahr 2009 trat Schimmel auf. Die Mieter minderten daraufhin von März bis Juni die Miete um 25%. Der von dem Amtsgericht beauftragte Gutachter stellte fest, dass für die Schimmelpilzbildung zum einen ursächlich ist, dass das Wohnhaus nicht den baulichen Anforderungen der DIN 4108 Teil 2 Stand 2004 entspricht und zum anderen, dass der Mieter fehlerhaft heizt und lüftet.

Die Entscheidung
Das Gericht weist die Klage des Vermieters auf Rückzahlung der von den Mietern nicht geleisteten Miete zurück. Die Miete war nach Ansicht des Amtsgerichts gemindert.

Für die Frage, ob das Wohnhaus mangelfrei ist, kann auf die DIN 4108 Teil 2 Stand 2004 zurückgegriffen werden. Grundsätzlich sei zwar der vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahrs maßgeblich, wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, hier das Jahr 1984. Ausnahmsweise bestehe aber eine Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse, wenn es um Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die Anforderungen zur Zeit des Baus nach neuen Erkenntnissen nichts ausreichend leisten können.

Das Amtsgericht weist weiter darauf hin, dass es aufgrund des Umfangs des Schimmelbefalls auch eine Minderung von 50% der Miete zuerkannt hätte. Da das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter aber unzureichend war, soll die Minderung von 25% angemessen und ausreichend sein.

Praxistipp
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind für die Frage eines mietvertraglichen Mangels regelmäßig die vertragsgemäßen Standards des Errichtungsjahres maßgeblich. Die Parteien können aber etwas Abweichendes (beispielsweise ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten) vereinbaren.

Die DIN 4108 Teil 2 geht davon aus, dass der Mieter die Wohnräume während der Heizperiode auf 20°C erheizt und eine mittlere Raumluftfeuchte von 50% herstellt. Bei Schimmelbefall sollte man als Mieter selber hinterfragen, ob man diese Anforderungen an ein ordentliches Heiz- und Lüftungsverhalten einhält. Zum Teil wird dies von den Gerichten bei der Bemessung einer Minderung berücksichtigt, selbst wenn auch ein baulicher Mangel festgestellt wird.

Zum Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

An den Anfang scrollen