Minderung wegen Schimmel und nicht nutzbarem Keller
Mit Urteil vom 12.04.2011 gab das Amtsgericht Bergheim der Klage einer Mieterin statt, die die Miete für ihre Wohnung gemindert hatte. Das Amtsgericht gelangt zu einer Minderung von 57% der Miete wegen Schimmel im Badezimmer und einem nicht nutzbarem Keller.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin erklärt nach Minderung die Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung vom 27.09.2007 miteinander verbunden.
Am 21.12.2009 zeigte die Mieterin der Vermieterin an, dass aus dem Kabelkanal der Deckenbeleuchtung in der Küche sowie aus den Stromkabeln der Flur-, Wohnzimmer- und Schlafzimmerlampe Wasser tropfte. Außerdem war der Keller bei Schneefall und starkem Regen feucht. Dort bildete sich Schimmel.
Die Mieterin kündigte an, die Miete rückwirkend ab Januar 2010 um 25% zu mindern und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 25% an der Miete auszuüben, wenn keine Beseitigung der Mängel erfolgt. In den folgenden Monaten leistete die Mieterin die Miete zum Teil überhaupt nicht, z.T. behielt sie erhebliche Teile der Miete ein.
Die Vermieterin kündigte erstmals mit Schreiben vom 22.04.2010 das Mietverhältnis. Sie gab für die Kündigung eine Vielzahl von Gründen an. Zunächst behauptete sie einen Eigenbedarf ihres Sohnes. Außerdem kündigte sie, da die Aprilmiete nicht gezahlt wurde, es zu Lärmbelästigungen durch die Mieterin gekommen sein soll und die Mieterin angeblich Wäsche für andere Familienmitglieder mitwasche. Im Folgenden erklärte die Vermieterin dann noch weitere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges.
Die Klage wurde durch die Mieterin erhoben. Sie beantragt festzustellen, dass die Kündigungen der Vermieterin unwirksam sind.
Die Entscheidung – Minderung wegen Schimmel und nicht nutzbarem Keller war gerechtfertigt
Das Amtsgericht Bergheim gibt der Mieterin Recht. Insbesondere war die Mieterin zur Minderung wegen Schimmel und dem nicht nutzbarem Keller berechtigt.
Das Amtsgericht muss alleine über die Kündigungen wegen Zahlungsverzug entscheiden. Soweit die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses auf andere Gründe stützt als den Zahlungsverzug, hatte sie die Kündigungen im Prozess nicht ausreichend begründet.
Ein gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigender Rückstand war aber nicht aufgelaufen, so das Amtsgericht. Der Mieterin standen aufgrund der Mängel der Mietsache Gewährleistungsansprüche und -rechte zu.
Aufgrund der Mängel durch Schimmel in der Heizkörpernische des Badezimmers, durch erhöhte Feuchtigkeit im Bereich der Deckenöffnungen sowie durch nicht nutzbaren Keller, war die Mieterin nach Ansicht des Amtsgerichts zu einer Minderung in Höhe von (nicht weniger als) 57% der Miete berechtigt. Der Rechenweg, auf dem das Amtsgericht zu der Höhe der Mietminderung gelangt, ist jedoch nicht ganz nachvollziehbar.
Für die Mängel innerhalb der Wohnung weist das Urteil eine Minderung in Höhe von 28% der Kaltmiete aus. Für die Minderung aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Kellers wird eine Minderung in Höhe von 10% (ebenfalls der Kaltmiete) zugesprochen. Auf diese Minderung wird dann allerdings noch ein Zuschlag von 50% für die Nebenkosten aufaddiert. So gelangt das Amtsgericht zu einer Gesamtminderung in Höhe von 57%.
Praxistipp – Die korrekte Minderungshöhe ist für Laien schwer zu bestimmen
Das Urteil des Amtsgerichts verdeutlicht, wie schwierig es ist, zu einer korrekten Minderungshöhe zu gelangen. Die Mieterin hat in jedem Fall die Kündigung des Mietverhältnisses riskiert, indem sie rückwirkend eine Minderung von der Miete abgezogen hat. Dies ist nach bisher herrschender Ansicht nur dann möglich, wenn durch den Mieter (zumindest sinngemäß) ein Vorbehalt der Rückforderung erklärt wird.
Wäre das Amtsgericht bei der Bemessung der Minderung zurückhaltender gewesen, hätte am Ende des Prozesses durchaus auch stehen können, dass das Mietverhältnis durch eine der Kündigungen beendet wurde. Aus diesem Grund empfehle ich dringend, bei erheblichen Mietminderungen die Beratung eines qualifizierten Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.
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- Siehe zur Umsetzung einer Minderung auch den Beitrag: Richtig die Miete mindern
- Zum Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters
- Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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