Kündigung bei unberechtigter Minderung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11. Juli 2012  zu der Frage entschieden, wann einem Mieter bei unberechtigter Minderung die Kündigung erklärt werden kann. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass er einen Fehler bei der Minderung gemacht hat.

Der Ausgangsstreit – Mieter mindert die Miete unberechtigt

In dem vom BGH entschiedenen Fall minderte der Mieter die Miete wegen Schimmel- und Kondenswasserbildung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, nachdem die Minderung eine ausreichende Höhe erreicht hatte (s. § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3 BGB).

Im Rechtsstreit wurde ein Sachverständigengutachten zu der Frage eingeholt, welche Ursachen der Schimmelschaden hat. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass der Mieter die Schimmelbildung durch sein Nutzerverhalten zu vertreten hatte.

Der Mieter leistete die geminderte Miete nach. Er verteidigte sich gegen die Kündigung mit dem Argument, dass er dachte, zur Minderung berechtigt zu sein.

Die Entscheidung – Ist bei unberechtigter Minderung die Kündigung möglich?

Diese Verteidigung lässt der BGH nicht zu. Nur wenn der Mieter weder fahrlässig noch vorsätzlich die Miete mindert, kann er sich auf seinen Irrtum berufen.

Insbesondere verweist der BGH auf eine alternative Vorgehensweise, die jeder Mieter bei einem Mangel der Wohnung befolgen sollte, wenn er die Miete mindern möchte und es sich um keinen Bagatellfall handelt. Der Mieter kann dem Vermieter erklären, dass die Miete zunächst in voller Höhe weiter gezahlt wird. Gleichzeitig erklärt er aber auch, dass die Leistung in Höhe einer angemessenen Minderung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Auf diese Weise kann kein Rückstand der zur Kündigung berechtigt auflaufen. Außerdem kann der Mieter, wenn der Mangel weiterhin nicht beseitigt wird, dann zu Gericht gehen. Das Gericht entscheidet dann rechtskräftig, ob der Mieter zur Minderung berechtigt ist oder nicht. Die zu viel geleistete Miete erhält der Mieter dann mit Zinsen zurück.

Praxistipp – Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor sie die Miete mindern

Sollten Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen, müssen Sie als Mieter später – in einem möglichen Prozess – nachweisen, dass sowohl die Mängelanzeige als auch die Erklärung des Vorbehalts dem Vermieter zugegangen sind. Siehe hierzu auch den Beitrag: Wie stelle ich Schreiben beweissicher zu?

Wenn Sie die Miete in einem erheblichen Umfang mindern wollen, rate ich Ihnen dringend, sich in jedem Fall zunächst rechtlich beraten zu lassen. Mehr Informationen finden Sie in dem Beitrag: Richtig mindern.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.