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11.02.2015 - Minderung eines Ladenmieters wegen nahe gelegener Baustelle

Mit Urteil vom 11.02.2015 hat das OLG Frankfurt Mietern eines Ladengeschäftes zwar eine Minderung wegen einer nahen Baustelle zugesprochen. Gleichzeitig wurde aber der Räumungsklage der Vermieterin stattgegeben.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien hatten einen Mietvertrag für ein Ladengeschäft abgeschlossen, der im März 2013 begann und eigentlich bis Ende Februar 2018 laufen sollte. Bereits im Juni 2013 wurde in der Nähe des Geschäfts eine Großbaustelle eingerichtet. Es kam zu Beeinträchtigungen durch Container, durch Beton-Stahlkonstruktionen zur Stromversorgung sowie durch Baufahrzeuge und Lkws. Die Sicht auf den Laden war erheblich eingeschränkt. Ab Juni 2013 minderten die Mieter daher die Miete um monatlich 30%. Ab Juli 2014 leisteten sie dann keinerlei Zahlungen mehr. Die Vermieterin erklärte daraufhin mehrere fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzuges zuletzt im Gerichtsverfahren mit Schriftsatz vom 21.10.2014.

Die Entscheidung: Nachdem bereits das Landgericht die Mieter zur Räumung verurteilt hatte, wurde die Entscheidung durch das OLG Frankfurt bestätigt. Spätestens im Oktober 2014, als die letzte Kündigung ausgesprochen wurde, befanden sich die Mieter mit zumindest 3,4 Monatsmieten im Verzug. Im Gegensatz zum Landgericht gesteht das Oberlandesgericht den Mietern aber eine Minderung i.H.v. 15% der Miete zu. Ob der „Umweltmangel“ (ein Mangel der durch das Umfeld begründet wird und nicht dem Mietobjekt selbst anhaftet) Baustelle zur Minderung berechtigt, ist, so das Oberlandesgericht, nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts zu entscheiden. Stets ist eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich. Andernfalls käme es zu einer Ausuferung des Mängelbegriffs. Denn es muss beachtet werden, dass das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt. Da der Ladenbetrieb der Mieter, das Bedienen von Kunden, das Vorführen und gegebenenfalls Erläutern von Bildern, aber auch die Zugänglichkeit und Erkennbarkeit für Laufkundschaft erheblich beeinträchtigt war, war hier ein Mangel gegeben. Weil jedoch im Innenstadtbereich mit gewissen Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten zu rechnen ist, muss die Höhe der Minderung entsprechend angepasst werden. Anhand dieser Erwägungen gelangt das Oberlandesgericht zu einer Minderung von 15%.

Praxishinweis: Gerade Existenzgründer geraten, wenn kurz nach Eröffnung eines auf Laufkundschaft angewiesenen Ladengeschäftes in unmittelbarer Umgebung eine Baustelle eingerichtet wird, schnell in Existenznot. Dabei ist es sowohl für Mieter als auch Vermieter häufig nicht vorhersehbar, wann und wo im Innenstadtbereich eine Großbaustelle eröffnet werden wird. Vor ähnlichen Problemen stehen Mieter, wenn an dem Mietobjekt „plötzlich“ größere Instandsetzungsarbeiten also Reparaturen notwendig werden (z.B. bei Gerüstaufstellung zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an dem Dach).

Der für Wohnraummietrecht zuständige achte Senat am BGH hat in einer jüngeren Entscheidung vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 erklärt, dass ein Vermieter regelmäßig nicht dafür einstehen will, dass während der Mietzeit die Umweltbedingungen gleich bleiben. Der Mietvertrag muss dann ergänzend ausgelegt werden. Dabei soll ermittelt werden, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die Entwicklung bewusst gewesen wäre. Die Überlegungen des Oberlandesgerichts gehen in eine ähnliche Richtung, wenn es erklärt, dass Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fallen.

Das Risiko welches mit der „Auslegung des Willens der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages durch das Gericht“ einhergeht lässt sich nur vermeiden, wenn man bei Abschluss des Vertrages eindeutige Regelungen zur Berechtigung zur Minderung bei Beeinträchtigungen durch Bautätigkeiten Dritter vereinbart. Vor Abschluss des Mietvertrages ist dabei die Verhandlungsbereitschaft von Vermietern meist stärker ausgeprägt, als nach Abschluss und Eintritt des Schadens.

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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