Übersicherung durch zusätzliche Bürgschaft
Mit Beschluss vom 07.04.2014 stellt das Landgericht Berlin nochmals klar, dass ein Vermieter über die in § 551 BGB vorgesehenen drei Nettokaltmieten hinaus regelmäßig keine weiteren Sicherheiten verlangen kann. In dem durch das Landgericht entschiedenen Fall stellte das Landgericht eine Übersicherung durch die zusätzliche Bürgschaft fest.
Der Ausgangstreit – Eltern des Mieters hatten zusätzliche Bürgschaft abgegeben
In dem Rechtsstreit verlangt die Vermieterin von einem Elternteil des Mieters, der eine Bürgschaft abgegeben hat, Ausgleich von behaupteten Mietschulden. Neben der Bürgschaft des Elternteils wurde durch den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auch eine Mietkaution in Höhe der üblichen drei Nettokaltmieten verlangt.
Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters aus der Bürgschaft abgewiesen.
Die Entscheidung – Übersicherung durch zusätzliche Bürgschaft
Das Landgericht erklärt, dass es beabsichtigt, die Berufung zurückzuweisen. Durch die zusätzliche Bürgschaft sei es zu einer Übersicherung gekommen, so das Landgericht.
§ 551 BGB beschränkt die Sicherheit in einem Mietverhältnis auf drei Monatsnettokaltmieten. Mehrere Sicherheiten sind zu addieren (selbst eine zusätzlich für Schlüssel hinterlegte Kaution wird in die „normale“ Sicherheit eingerechnet). In § 551 Abs. 4 BGB ist geregelt, dass von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden darf. Der Vermieter darf also nicht verlangen, dass zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft abgegeben wird.
Praxistipp – Zusätzliche Bürgschaft kann zulässig sein
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Sicherheit verlangt, die über die zulässigen drei Monatsnettokaltmieten hinaus geht. Der durch das Landgericht Berlin entschiedene Fall zeigt, dass das Ergebnis ein falsches Gefühl der Sicherheit sein kann. Mieter können nach Abschluss des Mietvertrages entweder die Leistung des Teils der Sicherheit verweigern, der über die zulässige Sicherheit hinaus geht, oder aber diese zurückfordern, wenn sie sie schon geleistet haben.
Der Anspruch auf Rückforderung der überleisteten Sicherheit unterliegt allerdings der (Regel-)Verjährung. Er muss also – untechnisch gesprochen –innerhalb von 3 – 4 Jahren nach Leistung zurückgefordert werden. Verpasst der Mieter diese Frist, verbleibt die gesamte Sicherheit bis zum Abschluss des Mietverhältnisses bei dem Vermieter.
Einzige Ausnahme, in der eine solche zusätzliche Bürgschaft zulässig wäre, bleibt, wenn der Dritte dem Vermieter diese unaufgefordert zusagt. Der Dritte muss also aus eigenem Stücken auf den Vermieter zugehen und diesem die Bürgschaft zur Absicherung des Mietverhältnisses anbieten. Dies sollte, wenn es denn passiert, ausreichend durch den Vermieter dokumentiert werden. Sollte es später zum Streit kommen, ist der Vermieter für dieses Angebot des Dritten voll beweispflichtig.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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