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19.11.2013 - Flächenabweichung: Auslegung von Begriffen nach der DIN 277

Bei der Berechnung der Flächen von Gewerberäumen wird häufig auf die DIN 277 zurückgegriffen. Nach einem Beschluss des OLG Düsseldorf vom 19.11.2013 müssen die Begriffe der DIN-Norm nicht immer eins zu eins verwendet werden, um eine Berechnung nach der Norm zu rechtfertigen.

Mit Beschluss vom 19.11.2013 hat das OLG Düsseldorf angekündigt, die Berufung eines Mieters zurückzuweisen, der zuviel bezahlte Miete wegen zu geringer Mietfläche zurückverlangt hat.

In dem Mietvertrag war vereinbart worden, dass die Mietfläche nach der DIN 277 berechnet wird. Neben der Ladenfläche sollen auch „innenliegende Technikflächen und anteilige Gemeinschaftsflächen“ mit in die Kalkulation der Mietfläche einfließen. In der DIN 277 wird bestimmt, dass neben der „Bruttogrundfläche“ auch „technische Funktionsflächen“ und die „Verkehrsflächen“ bei der Berechnung der Mietfläche berücksichtigt werden können. Der Mieter war der Ansicht, dass es bereits keine Vereinbarung über die Einbeziehung solcher Flächen gab. Weiter wendete er ein, dass die Regelung unklar gewesen sei und deshalb nach § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam, da die Regelung nicht hinreichend bestimmt ist.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung rückständigen Mietzinses war vor dem Landgericht erfolgreich. Das Oberlandesgericht Düsseldorf kündigt an, die Berufung bereits durch Beschluss zurückzuweisen. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sollen die Vereinbarungen der Parteien spätestens durch Auslegung erkennen lassen, wie die Fläche des Mietobjekts zu berechnen ist. Die durch den Vermieter gewählten Begriffe seien noch so hinreichend klar, dass jedenfalls nach den Ausführungen eines Sachverständigen erkennbar sei, dass die ähnlichen Begriffe der DIN 277 gemeint sind.

Praxistip: In Gewerberaummietverträgen sollte immer geregelt werden, wie die Mietflächen berechnet werden (meistens reicht ein Bezug auf die DIN 277). Das im BGB geregelte Mietrecht sieht nämlich keine verbindliche Regelung zur Berechnungsweise von Mietflächen vor. Außerdem sollten Vermieter darauf achten, dass, wenn neben der eigentlichen Ladenfläche weitere Flächen in die Berechnung mit einfließen sollen, die Begriffe zur Bezeichnung dieser Flächen sich an der DIN 277 orientieren. Sie vermeiden so, dass Richter darüber entscheiden, ob die Begriffe noch hinreichend deutlich sind.

Gibt es „besondere“ Flächen in den Gewerberäumen (z. B. solche mit besonders niedriger Raumhöhe) sollten die Parteien auch zu der Höhe der Anrechnung auf die Nutzfläche eine ausdrückliche Regelung abschließen.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen: Rechte und Ansprüche des Mieters

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