Anforderungen an Begründung der Eigenbedarfskündigung

Mit Urteil vom 15.11.2016 hat das Landgericht Berlin die Räumungsklage eines Vermieters zurückgewiesen, da seine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet war. Das Urteil verdeutlicht, dass die Instanzgerichte zum Teil sehr hohe Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung stellen.

Der Ausgangsstreit – Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Mit Schreiben vom 24.06.2015 kündigte der Vermieter der Mieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Die Kündigung wurde in dem Rechtsstreit am 22.12.2015 sowie 10.02.2016 wiederholt. In den Kündigungen erklärte der Vermieter, dass er die Wohnung selber nutzen wolle. Er erklärte weiter, dass er seit zwei Jahren in Berlin lebe und ein Restaurant betreibe. Derzeit wohne er bei Freunden. Die Wohnung habe er ersteigert, um dort einzuziehen.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Die Entscheidung – Welche Anforderungen sind an die Begründung der Eigenbedarfskündigung zu stellen?

Das Landgericht Berlin hebt auf die Berufung der Mieterin das erstinstanzliche Urteil auf und weist die Räumungsklage ab.

Nach Ansicht des Landgerichts waren die Kündigungserklärungen nicht ausreichend begründet, sie genügten nicht den Anforderungen der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Dieser verfolgt den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse mitteilt, genügt diesem Zweck deshalb nicht. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die so genannten Kerntatsachen des Benötigens offenlegen. Der Mieter soll auf Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhalts überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angreifen kann oder hinnehmen muss.

Nach Ansicht des Landgerichts sollen die hier von dem Vermieter mitgeteilten Gründe zu pauschal sein, um dem Begründungserfordernis zu genügen. Die pauschale Angabe, derzeit bei Freunden zu wohnen, sei zu unkonkret und nicht nachprüfbar, da sich hieraus keinerlei Einzelheiten der genauen Wohnsituation ergeben (Wie groß ist der ihm zu verfügende Wohnraum? Handelt es sich um eine Notlösung?). In einer Kündigungserklärung muss nach Ansicht des Landgerichts der Sachverhalt jedenfalls kurz und verständlich dargestellt werden, um eine Überprüfung durch den Mieter zu ermöglichen.

Praxistipp – Vermietende sollten Eigenbedarf ausführlich begründen

Das Urteil des Landgerichts zeigt, wie wichtig es ist, im Zweifelsfall ein wenig Mehrarbeit in die Begründung einer Kündigung zu investieren. Zwar sind die von dem Bundesgerichtshof vorgegebenen Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung wohl geringer als die Anforderungen, die das Landgericht hier stellt. Letztlich entscheidet im Regelfall aber nicht der Bundesgerichtshof über die Wirksamkeit Ihrer Kündigung sondern ein Instanzgericht. Beschränkt man seine Kündigung auf das Nötigste, gibt man dem Mieter eine Angriffsmöglichkeit gegen die Kündigung. Dies kann schon bei den (üblichen) Verhandlungen über die Höhe einer Auszugsentschädigung in den mündlichen Verhandlungen von Bedeutung sein.

Hinzu kommt, dass man als Vermieter immer bedenken sollte, dass eine Eigenbedarfskündigung für den Mieter meist schwer zu akzeptieren ist. Im Mietrecht kann das Mietverhältnis regelmäßig nur dann beendet werden, wenn der Mieter sich pflichtwidrig verhalten hat. Dann besteht die Chance, dass der Miete einsieht, dass das Mietverhältnis aufgrund seines Fehlverhaltens endet. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung hat der Mieter aber „nichts falsch gemacht“ und vermutet in Zeiten rapide steigender Mieten andere Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch deshalb ist es sinnvoll, im Falle einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter genau zu erklären, weshalb die Wohnung benötigt wird.

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1. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.
2. In dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter erkläre ich, was Sie als Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf beachten müssen und welche Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung zu beachten sind.