Anforderungen an ordnungsgemäße Jahresabrechnung
Mit Urteil vom 24.11.2015 hat das Landgericht Dortmund dargelegt, welche Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen sind.
Der Ausgangsstreit – Anfechtung der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Kläger haben die Jahresabrechnung 2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten.
In dieser Jahresabrechnung wurde u.a. über die Positionen „Sonstiges – Umlegbare Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und „Sonderkosten einzelner Nutzer“ abgerechnet. Weiterhin wurden in der Abrechnung lediglich die Zahlungen auf das Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage als Einnahmen aufgeführt. Zinseinkünfte hatte die Verwalter ebenfalls nicht berücksichtigt.
Außerdem hatte sie für die Positionen „Kaltwasser“, „Abwasser“ und „Müllabfuhr“ eine Gesamtpersonenzahl zugrunde gelegt, die für eine leerstehende Wohnung keine fiktive Person in Ansatz brachte. Bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wurde allein ein Gesamtbetrag aufgeführt, aus dem sich eine etwaige Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nicht entnehmen ließ.
Schließlich erfolgte die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten der einzelnen Eigentümer nur aufgrund einer Schätzung der Vorjahreswerte.
Die Entscheidung – Welche Anforderungen sind an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen?
Das Landgericht Dortmund erklärt auf die Berufung der klagenden Eigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig.
Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH
Gemäß § 28 Abs. 3 WEG ist durch die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sie hierzu eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere, ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt wurden.
Angefochtene Abrechnung genügt diesen Anforderungen nicht
Diesen Anforderungen wird die angefochtene Jahresabrechnung nach Ansicht des Landgerichts Dortmund nicht gerecht.
Die Abrechnung über „sonstige Positionen“ ist, auch wenn die Umlage der Positionen an sich möglich sein kann, aus sich selbst heraus nicht verständlich. Die Positionen muss man innerhalb der Abrechnung erläutern. Bereits deshalb scheitert die Abrechnung.
Darüber hinaus sind als Einnahmen neben den geleisteten Zahlungen auf Wohngeld und Instandhaltungsrücklage auch die auf die Abrechnungen der Vorjahre erbrachten Nachzahlungen, die Zinseinkünfte und (ggf.) Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage einzustellen.
Weiterhin bemängelte das Landgericht, dass die Verwalterin unter der Position „Abrechnungszahlung“ eine Saldierung der Nachzahlungen und der Guthabenerstattungen vorgenommen hatte. Auch dies war nicht korrekt.
Bei einer Abrechnung einzelner Kostenpositionen nach Gesamtpersonenzahl ist für eine leerstehende Wohnung zumindest eine fiktive Person in Ansatz zu bringen. Ein Leerstand entbindet den betreffenden Wohnungseigentümer nicht von der Verpflichtung zur Tragung von Kosten und Lasten.
Bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage führt das Landgericht Dortmund aus, dass die Darstellung sowohl Zahlungen ausweisen muss, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
Aus all diesen Gründen war die Abrechnung für unwirksam zu erklären.
Praxistipp – Hohe Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung
Die Entscheidung des Landgerichts Dortmund verdeutlicht welche hohen Anforderungen an eine korrekte Jahresabrechnung zu stellen sind. Insbesondere haben Positionen wie „Sonstiges“, „Sonderkosten“ etc. nichts in einer Abrechnung zu suchen, es sei denn, sie werden im Anschluss noch innerhalb der Abrechnung erklärt.
– – –
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.
