Anspruch auf Durchführung der Eigentümerversammlung
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hatte neben wesentlichen materiellen Änderungen auch die prozessuale Durchsetzung von Ansprüchen zum Gegenstand. Aus diesem Grund richte sich der Anspruch auf Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht mehr gegen den Verwalter sondern gegen den Verband, so das Landgericht Frankfurt a.M..
Der Ausgangsstreit – Verwalter ist nicht mehr erreichbar
Die Antragsteller sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie machen geltend, dass der Verwalter der Gemeinschaft nicht mehr erreichbar sei. Außerdem müsse der Verwalter die Jahresabrechnungen erstellen. Diese werden für die vermieteten Wohnungen benötigt.
Die Antragsteller haben deshalb einen Antrag auf einstweilige Verfügung auf Einberufung einer Eigentümerversammlung gegen den Verwalter gestellt. Das Amtsgericht hatte den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.
Die Entscheidung – Gegen wen richtet sich der Anspruch auf Durchführung der Eigentümerversammlung?
Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Es weist die sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts zurück. Der Anspruch auf Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den Verwalter geltend zu machen.
Tatsächlich hatten die Antragsteller vom Gericht die Entscheidung verlangt, dass der Verwalter sie ermächtigt, zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden. Das Landgericht erklärt zunächst, dass der Verwalter eine solche Ermächtigung nicht erteilen kann. Nach § 24 Abs. 3 WEG kann die Eigentümerversammlung durch Beschluss einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen. Erfolgt dies nicht, muss der Eigentümer nach § 44 WEG Beschlussersetzungsanklage gegen die Gemeinschaft einreichen.
Da nach dem eigentlichen Wortlaut der Antrag schon ein Ziel verfolgt, das nicht erreicht werden kann, legt das Landgericht die Klage im nächsten Schritt aus. Danach soll der Verwalter durch die einstweilige Verfügung dazu verpflichtet werden, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen. Dies wäre bis zum 01.12.2020 noch der richtige Weg gewesen.
Jetzt obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aber gemäß § 18 Abs. 1 WEG nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung richtet sich deshalb gemäß § 18 Abs. 2 WEG gegen den Verband. Gegen diesen muss man den Antrag auf Verpflichtung zur Ladung zur Eigentümerversammlung stellen. Letztlich lädt dann der Verwalter zu der Versammlung. Er handelt dann aber nur als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Praxistipp – Im Streit der Wohnungseigentümer Formalien beachten
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, im Wohnungseigentumsrecht den richtigen Weg zu gehen. Indem hier die Eigentümer den falschen Gegner gewählt haben, verzögert sich ihr berechtigtes Anliegen, die Ladung zur Eigentümerversammlung und Abwahl des Verwalters, erheblich.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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