Ansprüche der Gemeinschaft gegen Störer
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 05.12.2014 die Klage eines Wohnungseigentümers abgewiesen. Nach der Entscheidung kann ein Eigentümer Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gegen einen anderen Eigentümer wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums dann nicht mehr geltend machen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen hat, gegen den Eigentümer vorzugehen. Mit einem solchen Beschluss zieht die Gemeinschaft die Ansprüche gegen den Störer an sich.
Der Ausgangsstreit – Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt Bordell
Kläger und Beklagter sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird ein Bordell betrieben.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, gegen die gewerbsmäßige Ausübung der Prostitution vorzugehen und hierfür einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies ist im Anschluss an den Beschluss dann allerdings nicht geschehen.
Deshalb erhob der klagende Eigentümer selber Klage auf Unterlassung gegen den Bordellbetreiber. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht haben die Klage als unzulässig abgewiesen.
Die Entscheidung – Was gilt für die Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegen den Störer?
Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Instanzgerichte. Die Klage des Eigentümers war bereits unzulässig. Über die Frage, ob der Eigentümer in seiner Wohnung ein Bordell betreiben darf, musste der BGH also nicht mehr entscheiden. Sobald die Gemeinschaft Ansprüche gegen einen Störer durch Beschluss an sich zieht, darf der einzelne Eigentümer nicht mehr klagen.
Der BGH bejaht damit die bislang streitige Frage, ob die Gemeinschaft Ansprüche auf Unterlassung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss an sich ziehen kann. Wenn die Gemeinschaft dies mehrheitlich beschließt, ist der einzelne Eigentümer mit der Geltendmachung ausgeschlossen. Bis zu solch einem Beschluss kann aber auch der Einzeleigentümer Ansprüche gegen den Störer durchsetzen. Hat die Gemeinschaft dann aber beschlossen, gegen den Störer vorzugehen, muss der Eigentümer dann aber, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt, gegen diese vorgehen.
Ausdrücklich offen ließ der Bundesgerichtshof die Frage, ob ein Eigentümer eventuell Ansprüche durchsetzen kann, wenn durch die Störung sein Sondereigentum besonders betroffen ist.
Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten
Geht von einem Sondereigentum eine besondere Störung des Gemeinschaftseigentums aus, muss sich der gestörte Eigentümer in Zukunft fragen, ob er einen Beschlussantrag zur Durchsetzung der Unterlassung der Störung in die Wohnungseigentümerversammlung einbringt. Dies sollte er nur tun, wenn er davon ausgeht, dass die Gemeinschaft und der Verwalter auch tätig werden. Bestehen hieran Zweifel, sollte überlegt werden, ob es nicht sinnvoller, weil effektiver ist, selber gegen den störenden Eigentümer vorzugehen.
Für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht natürlich, dass die Kosten einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft getragen werden. Außerdem ist der Druck auf den störenden Eigentümer erheblich höher, wenn die Gemeinschaft zusammen gegen den störenden Eigentümer vorgeht.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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