Kautionsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses
In einem Beschluss aus dem Jahr 2008 hat das Kammergericht Berlin über verschiedene Fragen im Zusammenhang mit der Sicherheitsleistung im Gewerberaummietverhältnis entschieden. Unter anderem wurde der Mieter zur Leistung der Kaution verurteilt, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet war. Die Entscheidung zeigt, dass der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Kautionsleistung verpflichtet bleibt.
Der Ausgangsstreit – Vermieter verlangt Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses
Die Parteien sind über einen Gewerberaummietvertrag vom 30.11.2006 verbunden. Nach dem Mietvertrag sollte der Mieter eine Kaution in Höhe von 3.500,00 € sofort zahlen. Beginnen sollte das Mietverhältnis dann zum 01.01.2007.
Der Mieter zahlte die Kaution nicht vor Vertragsbeginn und hatte keinen Zutritt zu dem Mietobjekt. Zwischen Vermieterin und Mieter war streitig, ob die Vermieterin dem Mieter mehrfach die Übergabe der Schlüssel angeboten hat. Nachdem dann der Mieter die ersten drei Monatsmieten nicht leistete, erklärte die Vermieterin die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Die Vermieterin verklagte den Mieter unter anderem auf Zahlung der offenen Mieten und Leistung der Mietkaution. Der Mieter hat in dem Prozess vor dem Landgericht Prozesskostenhilfe beantragt. Das Landgericht wies den Antrag des Mieters auf Prozesskostenhilfe zurück. Der Mieter legte gegen diese Entscheidung sofortige Beschwerde ein.
Die Entscheidung – Vermieter kann Kautionsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen
Das Kammergericht bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Es weist den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ab. Die beabsichtigte Rechtsverteidigung des Mieters hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 S. 1 ZPO). Der Mieter war auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Kautionsleistung verpflichtet.
Vertragliche Verpflichtung zur Kautionsleistung vor Mietbeginn
Der Mieter hatte sich in dem Vertrag wirksam dazu verpflichtet, die Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Dies ist im Gewerberaummietverhältnis durch Allgemeine Geschäftsbedingung möglich.
Das Argument des Mieters, er sei zur Leistung der Kaution nur gegen Überlassung der Mieträume verpflichtet, lehnte das Kammergericht ab. Nach geltendem Recht habe vielmehr der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an dem Mietobjekt, wenn, wie hier, der Mieter die fällige Sicherheit nicht leistet. Der Streit der Parteien, ob der Vermieter dem Mieter die Schlüssel angeboten hat, sei deshalb für die Entscheidung letztlich ohne Bedeutung.
Da die Vermieterin ein Zurückbehaltungsrecht an dem Mietobjekt hatte, war der Mieter auch zur Leistung der Miete verpflichtet, obwohl er keinen Besitz an dem Mietobjekt hatte.
Verpflichtung zur Kautionsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses
Letztlich sei die Kaution weiterhin zu zahlen, obwohl das Mietverhältnis durch die außerordentlich fristlose Kündigung der Vermieterin beendet war. Bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss, kann er von dem Mieter die Zahlung der Kaution an sich verlangen.
Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Kaution, so das Kammergericht. Diese verfolgt den Zweck, dass der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere auch von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjekts, auf einfache Weise befriedigen kann. Dieser Zweck besteht noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Praxistipp – Gewerberaummietverträge sollte man durch Spezialisten prüfen
Auch wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Gewerberaummietverträgen inzwischen durch die Rechtsprechung genau auf ihre Wirksamkeit hin geprüft werden, kann sich der Gewerberaummieter in dem Vertrag viel weitgehender verpflichten, als ein Mieter einer Wohnung. Gewerberaummietverträge sollten daher vor Abschluss auf ihren Inhalt hin geprüft werden.
Die Frage, ob ein Verhalten eines Mieters pflichtwidrig ist oder nicht, kann häufig nur durch einen spezialisierten Rechtsanwalt beantwortet werden. Ein pflichtwidriges Verhalten eines Mieters, der sich für einen bestimmten Zeitraum zur Anmietung verpflichtet hat (befristeter Mietvertrag im Gewerberaum, Mietvertrag mit beidseitigem Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung im Wohnraum), kann zu einem enormen finanziellen Schaden führen.
Ist der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen und findet der Vermieter, nachdem er den Mietvertrag wirksam außerordentlich gekündigt hat, keinen neuen Mieter oder kann er nur zu einer geringeren Miete neu vermieten, schuldet der Mieter bis zum Ablauf der Mietzeit die Miete, bzw. die Mietdifferenz als Schadensersatz. Schon um einen solchen Schaden zu vermeiden oder zumindest zu begrenzen, lohnt sich häufig die Beratung durch einen auf das Gewerberaummietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
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- Zu der Frage der Überprüfung eines Gewerberaummietvertrages vor Vertragsbeginn siehe auch den Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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