Aufstellung der Betriebskosten folgt Mietvertrag
Das Berliner Kammergericht (KG) hat in einem Urteil vom 16.02.2012 zu der Frage entschieden, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, damit diese Formel wirksam ist. Das KG erklärt, dass die Aufstellung der Betriebskosten dem Mietvertrag folgt.
Der Ausgangsstreit – Betriebskostenabrechnung fasst Kostenpositionen zusammen
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für Gewerberaum miteinander verbunden. In dem Mietvertrag sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, über die die Vermieterin jährlich abzurechnen hat. Teil der Betriebskosten sollen auch Kosten für Außenreparaturen sowie Erhaltungsreparaturen sein.
Die Vermieterin hat dann über die Vorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 abgerechnet. Die Abrechnungen enden mit einer Nachzahlung von insgesamt 13.224,10 EUR. Die Kosten für die Instandhaltung sind in einer großen Kostenposition zusammengefasst. Im Mietvertrag sind dagegen eine Reihe verschiedener Positionen enthalten, die die Mieterin tragen soll.
Die Mieterin zahlte die geforderte Nachforderung nicht. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Zahlung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Die Entscheidung – Aufstellung der Betriebskosten folgt dem Mietvertrag
Auch das Kammergericht gibt der Mieterin recht. Da die Aufstellung der Betriebskosten dem Mietvertrag folgt, ist die von der Vermieterin erstellte Betriebskostenabrechnung schon formell nicht wirksam.
Die Parteien haben wohl zunächst darum gestritten, ob die Umlage der Betriebskosten nach dem Mietvertrag wirksam ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Umlage von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung für Gemeinschaftsflächen höhenmäßig begrenzt sein. Das KG erklärt, dass es hierauf aber gar nicht ankommt.
Die von der Vermieterin vorgelegten Abrechnungen sind schon formell nicht ordnungsgemäß. Da keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, muss die Mieterin die in die Abrechnung eingestellten Kosten auch nicht leisten.
Wie hat eine Betriebskostenabrechnung auszusehen, damit sie wirksam ist?
Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung richten sich nach § 259 BGB. Sie muss so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. Mindestangaben einer Betriebskostenabrechnung sind:
- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters und
- Abzug der Vorauszahlungen.
Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt aber voraus, dass die Betriebskostenabrechnung der Gliederung des Mietvertrags folgt. Die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren, so das KG. Nur auf diese Weise könne der Mieter erkennen, ob die in die Abrechnung eingestellten Kosten nach dem Mietvertrag geschuldet und in welcher Höhe Kosten in den einzelnen Kostenarten angefallen sind.
Die Zusammenfassung der Kosten der Instandhaltung in einer Position war daher nicht ordnungsgemäß. Der Vermieter hätte entsprechend dem Mietvertrag die Kosten der Instandhaltung aufschlüsseln müssen.
Praxistipp – Betriebskostenabrechnungen im Gewerbe überprüfen
In Gewerberaummietverträgen finden sich häufig umfangreiche Aufstellungen, welche Kosten Mieter als Betriebskosten leisten sollen. Sowohl bei der Vereinbarung der Umlage als auch bei den einzelnen Abrechnungen lohnt es sich, ganz genau hinzuschauen. Die Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten muss in sich schlüssig sein. Wie das Urteil des Kammergerichts zeigt, gilt das Gleiche dann aber auch weiter für die einzelnen Abrechnungen.
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- Zu der Ausgangsfrage des Rechtsstreits, ob Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter von Gewerbe umlegbar sind, hatte der BGH im Jahr 2005 entschieden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01).
- Zu dem Thema Betriebskosten finden Sie auch den Beitrag Betriebskostenabrechnung in der Gewerbemiete.
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
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