Auslegung eines Konkurrenzschutzes für Zahnärzte
Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aus dem März 2018 beschäftigt sich mit der Auslegung des Konkurrenzschutzes in einem Gewerberaummietvertrag für Zahnärzte.
Der Ausgangsstreit – Im Gewerberaummietvertrag für Zahnärzte ist Konkurrenzschutz vereinbart
Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 29.05.2009/04.06.2009 miteinander verbunden. Der Mieter hat Praxisräume für eine Zahnarztpraxis angemietet. In § 9 des Mietvertrages findet sich eine Konkurrenzschutzklausel. Diese lautet: „Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass er im R-Z (R-Zentrum) ohne schriftliche Zustimmung des Mieters keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder Kieferchirurgen vermieten wird.“
Die Vermieterin möchte in dem Gebäude Flächen an einen Kieferorthopäden vermieten. Der Mieter beruft sich auf die Konkurrenzschutzklausel. Die Vermieterin möchte mit ihrer Klage feststellen lassen, dass sie trotz der Konkurrenzschutzklausel Flächen an einen Kieferorthopäden vermieten darf. Das Landgericht hatte die Klage der Vermieterin abgewiesen.
Die Entscheidung – Auslegung eines Konkurrenzschutzes für Zahnärzte
Das Oberlandesgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Ein Kieferorthopäde ist zwar weder ein Kieferchirurg noch ein Zahnarzt. Bei Auslegung der Klausel des Mietvertrages zum Konkurrenzschutz der Zahnärzte ergebe sich aber, dass der Mieter auch vor der Konkurrenz durch einen Kieferorthopäden geschützt werden soll. Die Auslegung hat sich hierbei an den Interessen der Parteien zu orientieren.
Die Vermieterin hatte eingeräumt, dass der Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich erklärte, dass er in der Liegenschaft keine wie auch immer geartete Konkurrenz dulden möchte. Höher qualifizierte Fachzahnärzte sind hierbei mit einschlossen. Außerdem habe die Vermieterin hinreichend andere Vermietungsmöglichkeiten auch im medizinischen Bereich, so das Oberlandesgericht.
Die Konkurrenz durch einen Kieferorthopäden wäre zwar in der Konkurrenzschutzklausel nicht ausdrücklich erwähnt. Ein Kieferorthopäde ist als Fachzahnarzt aufgrund der vorangegangenen notwendigen zahnmedizinischen Ausbildung gleichzeitig aber auch ein Zahnarzt. Als solcher sei er ein möglicher Konkurrent gegenüber dem Mieter.
Praxistipp – Gestaltung des Gewerberaummietvertrag von überragender Bedeutung
Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal, dass gerade im Bereich des Gewerberaummietrechts bereits bei Abschluss des Vertrages sehr viel Wert auf die genaue Formulierung des Mietvertrages gelegt werden sollte. Bei Vertragsverhandlung sollte sich der Gewerberaummieter explizit fragen, welche Umstände für ihn für die Anmietung von besonderer Wichtigkeit sind. Nach Möglichkeit sollten diese Umstände dann auch schriftlich gegenüber dem Vermieter Erwähnung finden. Dass sich ein Vermieter an solche Verhandlungen im Nachhinein noch erinnern kann, wie hier, ist nicht unbedingt der Regelfall.
Es bietet sich an, im Rahmen der Verhandlungen besonders wichtige Umstände auch noch einmal im Rahmen der Begleitschreiben zu den Vertragsentwürfen zu betonen. Wenn es notwendig wird, die Klausel gerichtlich überprüfen zu lassen, kann dies durch das Gericht bei einer Entscheidung berücksichtigt werden.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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