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Ausnahmsweise Heilung der ordentlichen Kündigung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 63 S 421/12

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin soll eine ordentliche Kündigung dann unwirksam sein, wenn der Mieter den rückständigen Betrag unmittelbar nach Zugang der Kündigung vollständig begleicht und während des 20 jährigen Mietverhältnis keinerlei Zahlungsrückstände hatte.

Bislang wurde aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 davon ausgegangen, dass eine ordentliche Kündigung durch Zahlung nach Zugang der Kündigung nur in absoluten Ausnahmefällen geheilt werden kann. In § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist zwar eine Heilungsmöglichkeit vorgesehen. Diese bezieht sich aber ausdrücklich auf die fristlose Kündigung. Eine (konkludente) Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung wurde durch den BGH abgelehnt. Die ordentliche Kündigung, die von vielen Vermietern zusammen mit der fristlosen Kündigung ausgesprochen wird, soll weiterhin Bestand haben und das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist beenden. Der Ausgleich des Mietrückstandes soll die Pflichtverletzung des Mieters allein „in einem milderen Licht erscheinen lassen“.

Aufgrund dieses Urteils wurde nahezu einhellig davon ausgegangen, dass nur in absoluten Ausnahmefällen durch nachträgliche Leistung die ordentliche Kündigung geheilt werden kann, z.B. wenn der Mieter unvorhersehbar und ohne eigenes Verschulden in einen finanziellen Engpass geraten ist. Nur dann handelte der Mieter ohne Verschulden und deshalb nicht pflichtwidrig. Neue Hoffnung für säumige Mieter, jedenfalls in einem langfristigen Mietverhältnis, kommt nun vom Landgericht Berlin. In einem Urteil vom 04.10.2013 wurde durch das Landgericht entschieden, dass, wenn der Rückstand unmittelbar nach Zugang der Kündigung beglichen wird und sich der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt über 20 Jahre im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtung stets vertragstreu verhalten habe, auch die ordentliche Kündigung geheilt werden soll. Die Pflichtverletzung soll durch die unverzügliche Zahlung eben in einem milderen Licht erscheinen. Dies soll angesichts der langjährigen Vertragsbeziehung ausreichend sein, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Ob diese Rechtsprechung des Landgerichts bei einer Überprüfung durch den Bundesgerichtshof Bestand hätte, muss aber in Frage gestellt werden. Durch eine der zuständigen Richterinnen am Bundesgerichtshof wurde noch Mitte 2013 in einem ausführlichen Artikel dargelegt, weshalb die mit dem Urteil aus dem Jahr 2005 aufgestellten Grundsätze weiterhin Bestand haben. Außerdem bleibt das Verhalten des Mieters zunächst einmal pflichtwidrig. Eine langjährige Mietdauer kann nun einmal das Verschulden nicht beseitigen. Allerdings kann bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges derzeit gegenüber dem Vermieter und den Amtsgerichten natürlich mit diesem Urteil des Landgerichts Berlin argumentiert werden, um gegebenenfalls zu einer vergleichsweisen Einigung zu gelangen.

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Zum Beitrag: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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