Ausnahmsweise Heilung der ordentlichen Kündigung

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin soll ausnahmsweise eine Heilung der ordentlichen Kündigung möglich sein. Voraussetzungen für eine solche Heilung seien, dass der Mieter den rückständigen Betrag unmittelbar nach Zugang der Kündigung vollständig begleicht und das in dem Mietverhältnis über einen langen Zeitraum keine Zahlungsrückstände bestanden.

Rechtsprechung des BGH

Bislang wurde aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 davon ausgegangen, dass eine ordentliche Kündigung durch Zahlung nach Zugang der Kündigung nur in absoluten Ausnahmefällen geheilt werden kann.

In § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist zwar eine Heilungsmöglichkeit vorgesehen. Diese bezieht sich aber ausdrücklich auf die fristlose Kündigung. Eine (konkludente) Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung wurde durch den BGH abgelehnt. Die ordentliche Kündigung, die viele Vermietern zusammen mit der fristlosen Kündigung aussprechen, soll nach der Entscheidung des BGH weiterhin Bestand haben. Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis dann regelmäßig nach Ablauf der Kündigungfrist.

Ein schneller Ausgleich des Mietrückstands ist allein bei der Bewertung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, zu berücksichtigen (§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Ausgleich des Mietrückstandes soll die Pflichtverletzung des Mieters aber nur „in einem milderen Licht erscheinen lassen“. Es bedarf noch weiterer schwerwiegender Gründe, damit die Interessensabwägung zugunsten des Mieters ausfällt.

Aufgrund dieses Urteils wurde nahezu einhellig davon ausgegangen, dass nur in absoluten Ausnahmefällen durch nachträgliche Leistung die ordentliche Kündigung geheilt werden kann, z.B. wenn der Mieter unvorhersehbar und ohne eigenes Verschulden in einen finanziellen Engpass geraten ist. Nur dann handelte der Mieter ohne Verschulden und deshalb nicht pflichtwidrig.

Neue Entscheidung des Landgerichts Berlin

Neue Hoffnung für säumige Mieter, jedenfalls in einem langfristigen Mietverhältnis, kommt nun vom Landgericht Berlin. Nach dem Urteil vom 04.10.2013 soll ausnahmsweise auch die Heilung der ordentlichen Kündigung durch bloßen Ausgleich der Mietschulden möglich sein.

Die Entscheidung nennt zwei Voraussetzungen für eine solche Heilung. Erstens muss der Mieter den Rückstand unmittelbar nach Zugang der Kündigung ausgleichen.  Zweitens muss das Mietverhältnis bereits seit langer Zeit beanstandungsfrei bestanden haben. In dem vom Landgericht entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Mieter vor der Kündigung über 20 Jahre im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtung stets vertragstreu verhalten. Deshalb soll jetzt die Pflichtverletzung durch die unverzügliche Zahlung in einem milderen Licht erscheinen. Dies soll angesichts der langjährigen Vertragsbeziehung ausreichend sein, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Ob diese Rechtsprechung des Landgerichts bei einer Überprüfung durch den Bundesgerichtshof Bestand hätte, ist fraglich. Durch eine der zuständigen Richterinnen am Bundesgerichtshof wurde noch Mitte 2013 in einem ausführlichen Artikel dargelegt, weshalb die mit dem Urteil aus dem Jahr 2005 aufgestellten Grundsätze weiterhin Bestand haben. Außerdem bleibt das Verhalten des Mieters zunächst einmal pflichtwidrig. Eine langjährige Mietdauer kann nun einmal das Verschulden nicht beseitigen.

Allerdings kann man bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges derzeit gegenüber dem Vermieter und den Amtsgerichten natürlich mit diesem Urteil des Landgerichts Berlin argumentierten, um gegebenenfalls zu einer vergleichsweisen Einigung zu gelangen.

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1. Zum Beitrag: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.