Ausschluss der Minderung im Gewerberaummietrecht

Mit Urteil vom 04.02.2020 hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg eine Mieterin zur Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen verurteilt. Die Vermieterin hatte wegen Zahlungsverzug der Mieterin gekündigt. Von wesentlicher Bedeutung für die Entscheidung war, ob ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss des Rechts zur Minderung so im Gewerberaummietrecht wirksam vereinbart werden darf oder nicht.

Der Ausgangsstreit – Mietvertrag sieht Ausschluss des Minderungsrechts vor

Die Parteien sind über einen Gewerberaummietvertrag über eine Halle aus dem August 2017 miteinander verbunden. Der Mietvertrag war bis zum 30.09.2020 fest abgeschlossen. Die monatlich vereinbarte Miete betrug 3.912,76 € zuzüglich Umsatzsteuer.

Die Mieterin war verpflichtet, eine Sicherheitsleistung in Höhe von drei Nettokaltmieten zu erbringen. Außerdem sollte sich die Mieterin der Räumung in notarieller Form unterwerfen. Die notarielle Unterwerfungserklärung sollte nach dem Vertrag innerhalb von vier Wochen ab Unterzeichnung des Mietvertrages der Vermieterin vorgelegt werden.

Schließlich war nach § 5.5 Mietvertrag das Recht zur Minderung eingeschränkt. In der Klausel heißt es:

§ 5.5 Mietvertrag

„Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus dem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten. Aufrechnung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter auf jeden Fall einen Monat vorher dem Vermieter ankündigen.“

Bereits in dem Mietvertrag sind bestehende Mängel aufgeführt, die der Vermieter noch beseitigen soll. Insbesondere war im Bereich des Daches noch eine Dichtigkeitsprüfung durchzuführen. In dem Übergabeprotokoll vom 12.09.2017 waren dann unter dem Punkt Mängel Undichtigkeiten am Dach aufgeführt.

Der Mieter kam bereits mit den Mieten Februar 2018 und März 2018 in einen Zahlungsrückstand von insgesamt 6.052,52 €. Die Vermieterin erklärte mit Schreiben vom 09.05.2018 deshalb die außerordentliche Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs. Die Mieterin rügte diverse Mängel. Neben dem undichten Dach soll die Halle schlecht beheizbar gewesen sein. Außerdem soll es zur Rissbildung im Boden gekommen sein. Die Vermieterin kündigte nochmals im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 05.07.2019 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zum 03.07.2019 bestand unstreitig ein Mietrückstand in Höhe von 44.669,17 €.

Das Landgericht hatte die Mieterin zur Räumung verurteilt.

Die Entscheidung – Ausschluss der Minderung kann im Gewerberaummietrecht wirksam vereinbart werden

Das OLG Brandenburg bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Da die Parteien einen wirksamen Ausschluss des Rechts zur Minderung vereinbart haben und eine solche Vereinbarung im Gewerberaummietrecht wirksam ist, ist die Mieterin zur Räumung des Objekts verpflichtet.

Das Recht zur Räumung und Herausgabe der gemieteten Gewerberäume folgt aus § 546 Abs. 1 BGB. Jedenfalls die außerordentlich fristlose Kündigung der Vermieterin mit Schriftsatz vom 05.07.2019 hat das Mietverhältnis beendet, so das OLG.

Unstreitig bestand zum 05.07.2019 ein Zahlungsrückstand mit der Miete in Höhe von 44.669,17 €. Dieser Zahlungsrückstand hat die Vermieterin zur Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB berechtigt. Die Mieterin befand sich über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt hat, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ist ein Ausschluss der Minderung im Gewerberaummietvertrag zulässig?

Die Mieterin war nicht dazu berechtigt, eine Minderung der Miete unmittelbar umzusetzen. Das Recht zur Minderung folgt aus § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Dieses Recht war durch den Mietvertrag aber wirksam eingeschränkt, so das OLG. Im Gewerberaummietrecht sei es zulässig, einen wirksamen Ausschluss der Minderung zu vereinbaren. Dies ergebe sich bereits aus dem Rückschluss aus § 536 Abs. 4 BGB. Hier werde geregelt, dass eine abweichende Regelung zum Nachteil allein für Wohnraummieter unwirksam ist. Die verwendete Klausel ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB. Da die Klausel dem Mieter die Möglichkeit erhält, seinen Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB geltend zu machen, wird das Recht zur Minderung nicht vollständig ausgeschlossen.

Die Mieterin habe auch kein Recht zur Zurückbehaltung gem. § 273 BGB oder zur Leistungsverweigerung gem. § 320 BGB. Auch diese Rechte seien durch die verwendete Klausel wirksam ausgeschlossen. Hier sei es allgemein anerkannt, dass im Gewerberaummietrecht ein solcher Ausschluss auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam vereinbart werden kann.

Praxistipp – Mietvertrag sorgfältig prüfen

Mietern sollte bewusst sein, dass der Ausschluss des Rechts zur Minderung in einem Gewerberaummietvertrag sehr erhebliche Probleme bereiten kann. Selbst wenn das Mietobjekt Mängel aufweist, die zu einem starken Umsatzeinbruch bei dem Mieter führen, bleibt der Mieter zunächst zur Leistung der gesamten Miete verpflichtet. Er ist darauf angewiesen, dass der Vermieter einer Minderung zustimmt. Erfolgt eine solche Zustimmung nicht, muss der Mieter die nach seiner Meinung zu viel geleistete Miete selber einklagen. Eine solche Klage kann aber unproblematisch zwei Jahre in Anspruch nehmen. Innerhalb dieser Zeit muss der Mieter weiter die Miete leisten. Ansonsten riskiert er die (wirksame) Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Vermieter sollten darauf achten, dass die vertraglich vereinbarten Sicherheitsleistungen bereits vor Übergabe des Mietobjekts erbracht werden. Eine notarielle Unterwerfungserklärung ist eigentlich eine gute Absicherung, um sich vor hohen Mietausfällen zu schützen. Man kann dann ohne zunächst ein Räumungsurteil erstreiten zu müssen, die Räumung des Mietobjekts durchsetzen. Allerdings sollte diese Verpflichtungserklärung des Mieters vor Übergabe des Mietobjekts vorliegen.

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1. Gewerberaummietverträge sollte man vor Abschluss prüfen lassen. Weshalb, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
2. Tipps zur Umsetzung einer Mietminderung finden Sie in dem Beitrag Richtig die Miete mindern.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.