Austausch der Schließanlage bei Schlüsselverlust

Mit einem Urteil vom 05.03.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Reihe von Grundsatzfragen geklärt, die sich bei Schlüsselverlust des Mieters stellen. Insbesondere streiten Mietvertragsparteien häufig über die Frage, ob der Austausch der gesamten Schließanlage bei Schlüsselverlust möglich ist. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter berechtigt ist, schon bei Verlust nur eines Schlüssels einen Austausch der Schließanlage durchzuführen.

Der Ausgangsstreit – Mieter hat einen Wohnungsschlüssel verloren

Die Parteien des Rechtsstreits waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Der Vermieter war Eigentümer der Wohnung als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Mieter hatte einen der zwei Wohnungsschlüsseln verloren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin von dem Vermieter als Verantwortlichem für seinen Mieter anhand eines Kostenvoranschlags die Zahlung von 1.468,00 EUR für den Austausch der gesamten Schließanlage. Der Austausch sollte aber erst erfolgen, nachdem die Zahlung erfolgt war.

Mit der Klage verlangte der Vermieter wiederum von seinem Mieter Freistellung von dem Kostenvoranschlag.

Die Entscheidung – Grundsätzlich Recht zum Austausch der Schließanlage bei Schlüsselverlust

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs besteht ein solcher Anspruch noch nicht. Er scheitert aber derzeit nur daran, dass die Schließanlage nicht tatsächlich ausgetauscht wurde. Zunächst hat der Mieter eine mietvertragliche Nebenpflicht, die überlassenen Schlüssel sorgfältig zu verwahren. Diese Verpflichtung hat der Mieter durch den Verlust eines Schlüssels verletzt. Es wäre an dem Mieter gewesen, sich von dem Verschuldensvorwurf zu entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch für das Verhalten seines Mieters. Außerdem darf die Wohnungseigentümergemeinschaft (aber auch ein normaler Vermieter) die Schließanlage aus Sicherheitsgründen bereits bei Verlust eines Schlüssels vollständig austauschen. Letztendlich scheitert die Klage aber daran, dass der Verlust eines Schlüssels erst dann ein Schaden ist, wenn man die Schließanlage tatsächlich austauscht. Vorher kann man die Schließanlage schließlich weiter nutzen, so der BGH.

Die Entscheidung dürfte für Vermieter dann problematisch sein, wenn der zum Schadensersatz verpflichtete Mieter wahrscheinlich den Schaden nicht ausgleichen kann. Da die Schließanlage zur Durchsetzung des Anspruchs zwingend ausgetauscht werden muss, kann nicht abgewartet werden, ob der Mieter einen Austausch überhaupt bezahlen kann.

Praxistipp – Unterschiedliche Verjährung im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB innerhalb von 6 Monaten, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Demgegenüber gilt für den Anspruch der WEG gegen den Vermieter die Regelverjährung §§ 195, 199 BGB von – untechnisch gesprochen – drei bis vier Jahren. Soll die Schließanlage ausgetauscht werden, sollte man als Wohnungseigentümer bei Schlüsselverlust also umgehend die Eigentümergemeinschaft zum Ersatz der Schließanlage drängen, damit noch innerhalb der kurzen Verjährung alle Voraussetzungen für den Schadenseintritt vorliegen.

Mietern sollten sich bei ihrer Haftpflichtversicherung zu erkundigen, ob ein Schlüsselverlust mitversichert ist. Die Kosten des Austauschs einer Schließanlage sind schon bei kleineren Häusern enorm. Die Kosten für die Mitversicherung eines Schlüsselverlustes in der Haftpflichtversicherung sind dagegen vernachlässigbar.

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