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Austausch der Schließanlage bei Verlust eines Schlüssels

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 205/13

Mit einem Urteil vom 05.03.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Reihe von Grundsatzfragen geklärt, die sich bei Schlüsselverlust des Mieters stellen. Insbesondere ist der Vermieter berechtigt, schon bei Verlust nur eines Schlüssels einen Austausch  der Schließanlage durchzuführen.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien des Rechtsstreits waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Der Vermieter war Eigentümer der Wohnung als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Mieter hatte einen der zwei Wohnungsschlüsseln verloren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin von dem Vermieter als Verantwortlichem für seinen Mieter anhand eines Kostenvoranschlags die Zahlung von 1.468,00 EUR für den Austausch der gesamten Schließanlage. Der Austausch sollte aber erst erfolgen, nachdem die Zahlung erfolgt war.

Mit der Klage verlangte der Vermieter wiederum von seinem Mieter Freistellung von dem Kostenvoranschlag.

Die Entscheidung

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs besteht ein solcher Anspruch noch nicht. Er scheitert aber derzeit nur daran, dass die Schließanlage nicht tatsächlich ausgetauscht wurde. Zunächst hat der Mieter eine mietvertragliche Nebenpflicht, die überlassenen Schlüssel sorgfältig zu verwahren. Diese Verpflichtung hat der Mieter durch den Verlust eines Schlüssels verletzt. Es wäre an dem Mieter gewesen, sich von dem Verschuldensvorwurf zu entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch für das Verhalten seines Mieters. Außerdem darf die Wohnungseigentümergemeinschaft (aber auch ein normaler Vermieter) die Schließanlage aus Sicherheitsgründen bereits bei Verlust eines Schlüssels vollständig austauschen. Letztendlich scheitert die Klage aber daran, dass der Verlust eines Schlüssels erst dann zum Schaden wird, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird (vorher kann man sie nämlich weiter nutzen).

Die Entscheidung dürfte für Vermieter dann problematisch sein, wenn der zum Schadensersatz verpflichtete Mieter wahrscheinlich den Schaden nicht ausgleichen kann. Da die Schließanlage zur Durchsetzung des Anspruchs zwingend ausgetauscht werden muss, kann nicht abgewartet werden, ob der Mieter einen Austausch überhaupt bezahlen kann.

Praxistipp

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB innerhalb von 6 Monaten, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Demgegenüber gilt für den Anspruch der WEG gegen den Vermieter die Regelverjährung §§ 195, 199 BGB von – untechnisch gesprochen – drei bis vier Jahren. Soll die Schließanlage ausgetauscht werden, sollte man als Wohnungseigentümer bei Schlüsselverlust also umgehend die Eigentümergemeinschaft zum Ersatz der Schließanlage drängen, damit noch innerhalb der kurzen Verjährung alle Voraussetzungen für den Schadenseintritt vorliegen.

Mietern wird ans Herz gelegt, sich bei ihrer Haftpflichtversicherung zu erkundigen, ob ein Schlüsselverlust mitversichert werden kann. Die Kosten des Austauschs einer Schließanlage sind schon bei kleineren Häusern enorm. Die Kosten für die Mitversicherung eines Schlüsselverlustes in der Haftpflichtversicherung sind dagegen vernachlässigbar.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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