Bauarbeiten im Innenstadtbereich

Viele Mieter kennen das Problem: aufgrund von Bauarbeiten am Grundstück kommt es zu erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen, oft können dann weder die Fenster offen gehalten noch die Terrasse oder der Balkon genutzt werden. Gerade in den Sommermonaten, in denen ja fast alle Bauarbeiten durchgeführt werden, ein besonderes Ärgernis.

Bisher hat das Landgericht Berlin (vgl. Urt. v. 27.09.2011 der 63. Zivilkammer – Az.: 63 S 641/10) dazu folgende Rechtsansicht vertreten: Eine Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich sei bereits deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o.ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

Dem ist jetzt die 65. Zivilkammer in ihrem Urteil vom 13.03.2013 (Az.: 65 S 321/11) in zweierlei Hinsicht entgegengetreten und hat den Klägern eine pauschale Mietminderung von 15% zugesprochen. Neben der grundsätzlichen Bejahung des Anspruchs ist auch noch bemerkenswert, dass es „bei umfangreichen Bauarbeiten zulässig ist, ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden.“ Dennoch sollten – auch um gegebenenfalls eine höhere Minderung durchsetzen zu können – betroffene Mieter sämtliche Baumaßnahmen und die damit verbundenen Einschränkungen möglichst genau und detailliert protokollieren. Welche Möglichkeiten es dabei gibt und wie Sie am besten vorgehen damit ein Gericht Ihre Aufzeichnungen auch als Beweis anerkennt, sollten Sie dabei mit Ihrem Anwalt besprechen.

Eine Einschränkung gibt es allerdings: Ein Ausschluss der Minderung kommt dann in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z.B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es ist dann allerdings Aufgabe und liegt damit im Risikobereich des Vermieters, entsprechende konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt desVertragsschlusses vorzutragen.

Es wird also interessant sein, die weitere Entwicklung der Rechtsprechung des Berliner Landgerichts zu verfolgen, und dabei insbesondere, wie sich die seit kurzem ebenfalls mit Mietrecht befasste 18. Zivilkammer zu dieser Thematik verhalten und positionieren wird.

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