Abmahnung bei fahrlässigem Zahlungsverzug
Mit Beschluss vom 03.02.2017 hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin angekündigt, die Berufung eines Vermieters zurückzuweisen. Nach Ansicht des Landgerichts ist eine ordentliche Kündigung des Mieters bei alleine fahrlässigem Zahlungsverzug ohne vorherige Abmahnung unverhältnismäßig.
Der Ausgangsstreit
In dem Mietverhältnis war ein Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € aufgelaufen. Die Vermieter erklärten sowohl die außerordentlich fristlose als auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Mieter glichen den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist aus. Die außerordentlich fristlose Kündigung war deshalb unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (§ 573c BGB) verlangten die Vermieter von den Mietern die Räumung der Wohnung. Als die Mieter der Aufforderung nicht nachkamen, erhoben die Vermieter Räumungsklage bei dem Amtsgericht Wedding. Bereits das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Vermieter abgewiesen.
Die Entscheidung
Das Landgericht kündigt an, die Entscheidung des Amtsgerichts Wedding aufrechtzuerhalten. Eine ordentliche Kündigung bei alleine fahrlässigem Zahlungsverzug sei ohne vorherige Abmahnung unverhältnismäßig.
Nach Ansicht des Landgerichts soll eine ordentliche Kündigung bei bei einem Mietrückstand von 1.204,82 € regelmäßig nur dann zulässig sein, wenn der Vermieter den Mieter vorher abgemahnt hat. Der Mieter muss, so das Landgericht, zunächst eine Warnung erhalten. Er soll darauf aufmerksam gemacht werden, dass der Mietrückstand besteht und ihm die Kündigung des Mietverhältnisses droht. Zusätzlich war in dem vorliegenden Fall zu beachten, dass das Mietverhältnis bereits seit 15 Jahren bestand und es keine Zahlungsschwierigkeiten gab.
Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2005 entschieden, dass die Schonfristzahlung des Mieters alleine die Wirkung der außerordentlich fristlosen Kündigung, nicht aber der ordentlichen Kündigung beseitigt (BGH Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Das Ergebnis war, dass die Gerichte Mieter bei Zahlungsverzug regelmäßig aufgrund der ordentlichen Kündigung zur Räumung verurteilten. Inzwischen prüfen die Gerichte aber intensiver, ob die ordentliche Kündigung tatsächlich das Mietverhältnis beendet hat.
Die Prüfung der außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs beschränkt sich auf die Frage, ob ein zur Kündigung berechtigender Rückstand aufgelaufen war oder nicht. Bei der ordentlichen Kündigung müssen die Gerichte aber zusätzlich prüfen, ob die Pflichtverletzung so erheblich war, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Mieter sollten bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges überlegen, welche Argumente dafür sprechen, dass ihre Pflichtverletzung nicht von einer solchen Schwere war, dass sie zur Beendigung des Mietverhältnisses taugt. Vermieter sollten hingegen – insbesondere bei geringen Mietrückständen – den Mieter zunächst abmahnen und, wenn der Mieter auf die erste Kündigung nicht zahlt, zeitnah eine zweite Kündigung erklären. Die vorher erklärte Abmahnung intensiviert die Pflichtverletzung des Mieters, wenn er auf die Abmahnung sein Verhalten nicht bessert.
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- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
- In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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