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Bei bloß fahrlässigen Zahlungsverzug sollte der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Beschluss // Landgericht Berlin // 67 S 395/16

Mit Beschluss vom 03.02.2017 hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin angekündigt, eine Berufung zurückzuweisen, da die ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs unverhältnismäßig ist.

Der Ausgangsstreit

In dem Mietverhältnis war ein Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € aufgelaufen. Die Vermieter beendeten das Mietverhältnis im Wege der außerordentlichen fristlosen als auch der ordentlichen Kündigung. Die Wirksamkeit Ersterer wurde durch Zahlung innerhalb der Schonfrist durch die Mieter beseitigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die Vermieter verlangten nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von den Mietern die Räumung der Wohnung und legten, nachdem eine Räumung nicht erfolgte, Klage bei dem Amtsgericht Wedding ein. Bereits das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Vermieter abgewiesen.

Die Entscheidung

Das Landgericht kündigt an, die Entscheidung des Amtsgerichts Wedding aufrechtzuerhalten.

Nach Ansicht des Landgerichts soll bei einem Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € regelmäßig eine ordentliche Kündigung nur dann zulässig sein, wenn der Mieter vorher durch den Vermieter abgemahnt wurde. Er soll daher zunächst einmal eine Warnung erhalten, dass der Mietrückstand besteht und ihm die Kündigung des Mietverhältnisses droht. Zusätzlich war in dem vorliegenden Fall zu beachten, dass das Mietverhältnis bereits seit 15 Jahren bestand und es keine Zahlungsschwierigkeiten gab.

Praxistipp

Durch den Bundesgerichtshof war bereits im Jahr 2005 entschieden worden, dass die Schonfristzahlung des Mieters allein die Wirkung der außerordentlich fristlosen Kündigung, nicht aber der ordentlichen Kündigung beseitigt (BGH Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Nachdem dann zunächst die Mieter regelmäßig zur Räumung aufgrund der ordentlichen Kündigung verurteilt wurden, wird inzwischen verstärkt geprüft, ob der ordentlichen Kündigung Gründe entgegenstehen.

Im Gegensatz zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird – von einem überwiegenden Teil der Gerichte – hinsichtlich der ordentlichen Kündigung geprüft, ob die Pflichtverletzung so erheblich war, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Mieter sollten daher im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges überlegen, welche Argumente dafür sprechen, dass der Zahlungsverzug nicht von solcher Bedeutung war, dass er zur Beendigung des Mietverhältnisses taugt. Vermietern wird geraten, insbesondere bei geringen Mietrückständen entweder den Mieter zunächst abzumahnen oder aber, wenn auf die erste Kündigung nicht nachgezahlt wird, zeitnah eine zweite Kündigung zu erklären. Nach absolut herrschender Meinung wird eine aufgrund fehlender Abmahnung nicht wirksame Kündigung in eine Abmahnung umgedeutet.

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Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

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