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Drei Vergleichsangebote bei größeren Aufträgen

  • RA Daryai
  • Wohnungseigentumsrecht
Urteil // Landgericht Dortmund // 1 S 455/15

Mit Urteil vom 14.06.2016 hat das Landgericht Dortmund der Berufung einer Wohnungseigentümerin stattgegeben, die den Beschluss zur Bestellung des Verwalters angefochten hatte. Das Landgericht erklärt, dass bei größeren Aufträgen drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.

Der Ausgangsstreit

Die klagende Eigentümerin hat einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2015 angefochten, mit dem die Gemeinschaft einen Verwalter bestellt hatte.

Die Eigentümerin bemängelte, dass keine Alternativangebote eingeholt wurden. Außerdem seien Sondervergütungen für die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderung von Zahlungen sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines Eigentümerwechsels in dem Verwaltervertrag vorgesehen.

Das Amtsgericht Bottrop hatte die Klage noch abgewiesen.

Die Entscheidung

Das Landgericht Dortmund erklärt auf die Berufung den Beschluss der Gemeinschaft für unwirksam. Bei größeren Aufträgen müssen drei Vergleichsangebote eingeholt werden, so das Landgericht.

Es bestätigt die Ansicht der klagenden Eigentümerin, dass hier für die Bestellung der Verwalterin eine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten hätte eingeholt werden müssen. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Erst dann entspricht die Entscheidung der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie erst so auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruht.

Die Gemeinschaft könne sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der Wahl der Verwalterin um eine Wiederwahl handeln soll. Ein erster Beschluss zur Bestellung der Verwalterin war durch das Amtsgericht Bottrop bereits für unwirksam erklärt worden.

Darüber hinaus war, selbst wenn es sich um eine Wiederwahl gehandelt hätte, die Einholung von Vergleichsangeboten notwendig. Dies sei notwendig, wenn die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden.

Die Wahl des Verwalters entspricht aber noch aus weiteren Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.  Der Verwaltervertrag sieht nämlich eine Sondervergütung für Tätigkeiten vor, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Befugnisse liegen. Sie gehören deshalb zum typischen Berufsbild eines Verwalters. Diese Aufgaben sind im Regelfall schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten. Hierzu gehören die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderungen von Zahlungen sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines Eigentümerwechsels.

Praxistipp

Für gewöhnlich ist bei der Wiederbestellung eines amtierenden Verwalters die Einholung von Alternativangeboten nicht notwendig. Ausnahmsweise müssen Alternativangebote eingeholt werden, wenn die Verwaltung ihre Aufgabe erkennbar nicht effizient erfüllt.

Das gleiche gilt, oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungen spürbar günstiger angeboten werden.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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