Berliner Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Seit ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 beschäftigt die Berliner Mietpreisbremse die Gerichte. Ihre Wirksamkeit wurde immer wieder, auch durch Gerichtsentscheidungen, infrage gestellt. Besonders streitig ist, ob die Begründung der Rechtsverordnung ordentlich veröffentlicht wurde. Das Landgericht Berlin hat sich in einem Urteil vom 19.02.2020 mit folgender Frage beschäftigt: Ist die Berliner Mietpreisbremse verfassungsgemäß?

Der Ausgangsstreit – Vermieter hält Berliner Mietpreisbremse für nichtig, die Begründung sei nicht verfassungsgemäß veröffentlicht worden

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2016 miteinander verbunden. Im August 2017 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und erhoben schließlich im Januar 2018 Klage. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung überzahlter Miete und stellte fest, dass anstelle der 754,00 € nur eine monatliche Miete von 509,99 € geschuldet sei.

Daraufhin legte der Vermieter Berufung ein. Er berief sich auf die Verfassungswidrigkeit der vom Amtsgericht angewendeten Regelungen über die Mietpreisbremse. Insbesondere wendete er sich gegen die Ermächtigungsnorm des § 556d BGB und gegen die auf dieser Grundlage von dem Land Berlin erlassene Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse sei aus formalen Gründen nichtig, weil die von § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB für die Verordnung vorgeschriebene Begründung gemeinsam mit dieser habe amtlich veröffentlicht werden müssen. Eine digitale Auffindbarkeit der Verordnung genüge nicht.

Die Entscheidung – Berliner Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht Berlin bestätigt das Urteil des Amtsgerichts, wonach die angewendeten Vorschriften zur Mietpreisbremse wirksam seien. Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse teilt die zuständige 66. Kammer nicht.

Die verfassungsrechtlichen Aspekte der Mietpreisbremse seien vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) bereits ausführlich geprüft und dargestellt worden. Weder für den § 556d BGB noch für die Berliner Mietpreisbremse sei ein Verfassungsverstoß feststellbar (s. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18). Der § 556d BGB enthält eine Ermächtigungsnorm. Diese hat den Zweck, einen Grundrechtseingriff zu rechtfertigen. Im vorliegenden Fall besteht die Ermächtigungsnorm darin, mittels Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen dann die Mietpreisbremse gilt. Eingegriffen wird dadurch in die Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG) Vermietender.

Das Landgericht stellt weiter fest, dass die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB nicht verlange, dass der Text und die Begründung der Verordnung an gleicher Stelle veröffentlicht werden. Die Anforderungen an die Begründung würden aus ihrer Funktion abgeleitet. Die bestehe darin, „den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) Rechnung zu tragen“. Damit solle Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung gegeben werden, ob die Ausweisung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt gerechtfertigt ist. Denn aus dem Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 14 GG) resultiert die verfahrensrechtliche Pflicht, dem betroffenen Adressatenkreis neben dem Text der Verordnung auch eine nachprüfbare und transparente Begründung zugänglich zu machen.

Die Erfordernisse an die Veröffentlichung der Berliner Mietpreisbremse wurden erfüllt

In Berlin regelt das „Gesetz über die Verkündung von Gesetzen und Rechtsverordnungen“, dass Gesetze und Rechtsverordnungen „im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet“ werden müssen. Dies sei für die Berliner Mietpreisbremse geschehen, so das Landgericht. Die Begründung müsse an dieser Stelle nicht mit veröffentlicht werden. Als Erfordernisse für die Begründung gelten allein die amtliche Bekanntmachung sowie eine leichte Zugänglichkeit. Unter einer amtlichen Bekanntmachung sei „eine in die Öffentlichkeit gerichtete förmliche Willensäußerung einer Behörde mit amtlich bestimmtem Inhalt“ zu verstehen. Besondere Erfordernisse für die Art und Weise, also bestimmte Wege oder technische Hilfsmittel, bestünden nicht. Eine leichte Zugänglichkeit liege schon dann vor, wenn das Dokument selbst oder sein Standort mit einfachem Telefonanruf oder E-Mail bei der Behörde in Erfahrung gebracht werden kann, so das Landgericht.

Im vorliegenden Fall haben nachvollziehbare Vorgänge die Begründung der Verordnung begleitet. Der Verordnungstext sei am 28.04.2015 vom Senat von Berlin an das Abgeordnetenhaus übermittelt worden, einschließlich der auf 19 Seiten abgefassten vollständigen und verbindlichen Begründung. In dieser Form sei die Begründung dann in der Drucksache 17/2272 auf dem Portal für Dokumente des Parlaments elektronisch verfügbar gewesen. Interessierte hätten zu keiner Zeit Schwierigkeiten gehabt, den Verordnungstext ausfindig zu machen.

Praxistipp – Weitere Rechtsprechung bezüglich der Berliner Mietpreisbremse sowie des Berliner Mietspiegels abwarten

Auf der Basis ungenauer Begriffe wie „leichte Zugänglichkeit“ wurde vielfach darauf spekuliert, dass die Berliner Mietpreisbremse unwirksam sein könnte, da man den Begründungstext nicht ohne genauer zu suchen, im Internet findet. Das Urteil weist diese Zweifel an der Wirksamkeit jedoch ab. Auch Urteile der 67. Kammer des Landgerichts Berlin sowie des Bundesgerichtshofs (BGH) gehen in eine ähnliche Richtung und stellen fest, dass die Mietpreisbremse ordentlich verkündet und damit wirksam sei. Dagegen hat das Amtsgericht Neukölln in einem aktuellen Urteil vom 16.11.2022 entschieden, dass die Berliner Mietpreisbremse nichtig sei. Hier bleibt also die weitere Rechtsprechung abzuwarten.

Zudem bestehen Zweifel an der Wirksamkeit des Berliner Mietspiegels 2021. Dieser stellt in Berlin die Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbremse dar. Auch hier bleibt noch die weitere Rechtsprechung abzuwarten, denn eine Unwirksamkeit hätte weitreichende Folgen. Mietenden und Vermietenden wird empfohlen, sich stets rechtsanwaltlich beraten zu lassen.

– – –

1. Ist der Berliner Mietspiegel 2021 unwirksam? Ein Urteil des Landgerichts Berlin sorgt erneut für Diskussionen.
2. Wurde die Berliner Mietpreisbremse ordentlich veröffentlicht? Hierzu die 67. Kammer des Landgerichts Berlin entschieden.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.