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Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum nach einem Jahr fällig

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 22/07

Mit Urteil vom 27.01.2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch im Gewerberaummietrecht, wenn die Parteien nicht anderes vereinbart haben, die Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr fällig ist. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann der Gewerberaumvermieter im Regelfall aber auch noch nach Ablauf des Jahres über die Betriebskosten abrechnen und eine Nachforderung aus der Abrechnung geltend machen.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Gewerberaummietvertrag aus dem Jahr 1993 verbunden. In dem Mietvertrag war geregelt, dass die Vermieterin einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres über die Betriebskostenvorauszahlung abrechnen sollte (§ 6 Ziff. 2 Mietvertrag). Sowohl auf Mieter- als auch Vermieterseite wurden die Vertragsparteien im Laufe des Mietverhältnisses durch neu eintretende Vertragsparteien ersetzt. Das Mietverhältnis endete zum 15.02.2004.

In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre bis einschließlich zum Jahr 2001 wurden, obwohl diese Kosten nach dem Vertrag auf den Mieter umgelegt werden durften, keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter abgerechnet. Am 23.09.2004 gingen der Mieterin die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und – anteilig – 2004 zu. Die Abrechnungen endeten mit einer Nachzahlung in Höhe von insgesamt 12.294,50 €. Die Mieterin leistete auf die Forderung alleine 337,13 €.

Mit seiner Klage verlangen die Vermieter den Restbetrag. Das Landgericht hatte die Mieterin zur Zahlung verurteilt, die Berufung war vom Oberlandesgericht zurückgewiesen worden.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt die Urteile der Instanzgerichte. Die Mieterin musste auf die Abrechnungen leisten, diese waren insbesondere nicht verspätet.

Zumindest in der Revision unstreitig war, dass die Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalterhonorar nach dem Mietvertrag auf die Mieterin umgelegt werden durften.

Die Vermieter waren auch nicht deshalb mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, weil diese verspätet war, wie es in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB vorgesehen ist. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter von Wohnräumen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung dann nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter mehr als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugeht und der Vermieter sich für die verspätete Abrechnung nicht rechtfertigen kann. Wenn § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf das (Gewerbe-)Mietverhältnis der Parteien anwendbar wäre, könnte zumindest die Abrechnung für das 2002 verspätet sein. Diese hätte dann bis zum 31.12.2003 der Mieterin zugehen müssen. Hierzu stellt der BGH fest, dass die Vorschrift nicht direkt anwendbar ist. § 578 BGB regelt, welche Vorschriften des Wohnraummietrechts (ab § 549 BGB Untertitel 2. Mietverhältnisse über Wohnraum bis einschließlich § 577a BGB) auf andere Mietverhältnisse (also Grundstücke, Gewerbe, Stellplätze etc.) anwendbar sind. § 556 BGB wird in § 578 BGB nicht genannt. Eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf ein Gewerberaummietverhältnis sei, so der BGH, nicht möglich, da der Gesetzgeber in § 578 BGB klar geregelt hat, welche Vorschriften anwendbar sind und welche nicht. Es fehle deshalb die für eine analoge Anwendung notwendige planwidrige Regelungslücke.

Weiter hatte die Mieterin eingewendet, dass der Mietvertrag stillschweigend dadurch geändert wurde, dass die Verwalterinnen über die streitigen Positionen nicht abrechnet haben. Diese Ansicht weist der BGH mit dem Argument zurück, dass es an einem auf Abänderung der vertraglich umlagefähigen Nebenkosten gerichteten Willens der Vermieter fehle. Die Mieterin konnte aus der insofern unterlassenen Abrechnung nicht schließen, dass die Vermieter auch für die Zukunft auf diese Positionen verzichten wollen.

Letztlich scheidet auch eine Verwirkung der Ansprüche aus. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof zunächst einmal fest, dass die Vermieter zum Zeitpunkt des Zugangs der Abrechnungen am 23.09.2004 noch nicht zur Abrechnung über die Jahre 2003 und 2004 verpflichtet waren. Eine vertragliche Vereinbarung, bis wann die Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist, bestand nicht. Die Regelung des § 6 Ziff. 2 Mietvertrag sollte, entgegen ihrem Wortlaut, alleine festlegen, dass die Vermieterin jeweils über ein Kalenderjahr abzurechnen hat (sog. Abrechnungszeitraum). Eine Abrechnung direkt zum Ablauf des Abrechnungszeitraums sei praktisch nicht möglich, da dann noch nicht sämtliche Abrechnungsunterlagen vorliegen (die Abrechnungen der Versorger von Heizung und Wasser werden immer erst im Folgejahr erstellt). Auch eine gesetzliche Regelung, wann über die Nebenkosten im Gewerberaum abzurechnen ist, fehlt. Nach Ansicht des BGH sei es aber möglich, sich zur Bestimmung der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung an § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zu orientieren. Demnach muss die Abrechnung spätestens zum Ablauf des 12 Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Nach Ablauf der Frist ist die Abrechnung aber „alleine“ fällig. Der Mieter kann ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen und, wenn keine Abrechnung zugegangen ist, die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten.
Letztlich ist auch die Nachforderung für den Abrechnungszeitraum 2002 nicht verwirkt, denn hier fehlt es an den für eine Verwirkung erforderlichen vertrauensbildenden Umständen.

Praxistipp
Mit der Entscheidung aus dem Jahr 2010 hat der Bundesgerichtshof geklärt, innerhalb welchem Zeitraum der Vermieter von Gewerberaum über die Betriebskosten abzurechnen hat und welche Rechte und Ansprüche für den Vermieter daraus entstehen, dass die Abrechnung nicht erstellt wird. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages können – im Gegensatz zu Parteien eine Wohnraummietvertrags – aber selbstverständlich hiervon abweichende Vereinbarungen treffen.

Hier finden Sie weitere Informationen zu diesem Urteil.

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