Betriebskostenabrechnung nach Soll-Zahlungen
Ein Hinweisbeschluss des Kammergerichts vom 16.06.2014 zeigt, wie gefährlich es für Vermieter sein kann, eine Betriebskostenabrechnung nach Soll-Zahlungen des Mieters zu erstellen. Betriebskostenabrechnungen sollten deshalb die tatsächlich geleisteten Zahlungen ausweisen und nicht die geschuldeten.
Der Ausgangsstreit – Vermieter rechnet in der Betriebskostenabrechnung nach Soll-Zahlungen ab
Der Vermieter hatte auf Leistung von Nebenkostenvorauszahlung geklagt, obwohl die Abrechnung bereits erstellt war. In der Abrechnung wiederum waren nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen (Ist-Zahlungen) sondern die eigentlich geschuldeten Zahlungen (Soll-Zahlungen) aufgeführt.
Der Vermieter macht mit seiner Klage unter anderem die nicht geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geltend. Das Landgericht hatte die Klage des Vermieters abgewiesen.
Die Entscheidung – Korrektur von Betriebskostenabrechnung nach Soll-Zahlungen nur begrenzt möglich
Mit Hinweisbeschluss vom 16.06.2014 erklärt das Kammergericht, dass es beabsichtigt, die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des Landgerichts Berlins zurückzuweisen.
Das Kammergericht weist darauf hin, dass nach Erteilung der Abrechnung bzw. wenn Abrechnungsreife vorliegt, der Vermieter nicht mehr auf Leistung der Vorschüsse klagen darf. Er muss das Saldo aus der Betriebskostenabrechnung fordern. Im Wohnraummietrecht tritt Abrechnungsreife ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 2 S. 2 BG ein. Und auch im Gewerberaummietrecht ist in den Verträgen häufig geregelt, dass innerhalb eines Jahres die Abrechnung zu erteilen ist.
Praxistipp – Betriebskostenabrechnung nach Soll-Zahlungen können finanziell sehr nachteilig sein
Zum Teil werden durch Vermieter Betriebskostenabrechnung nicht nach den tatsächlich geleisteten Zahlungen sondern nach den vertraglich geschuldeten Zahlungen erstellt. Dies kann im Gewerberaummietrecht, wie im vorliegenden Fall, bereits zu erheblichen Nachteilen führen, wenn dann fehlerhaft nach Abrechnungsreife auf Leistung der Vorauszahlungen geklagt wird. Zwar kann bis zur Verjährung noch eine korrigierte Abrechnung erstellt und die eine eventuell bestehende Nachforderung eingefordert werden, die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten dieses Rechtsstreits sind aber durch den Vermieter zu tragen. Im Wohnraummietrecht ist der Vermieter schon ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB regelmäßig von einer Berichtigung der Abrechnung ausgeschlossen. Eine Berichtigung führt dann alleine noch dazu, dass der Mieter bis zur Höhe der Vorauszahlungen leisten muss.
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- Zu dem Thema Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht finden Sie den Beitrag des Kollegen Kuo – Die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung – so geht´s!
- Weitere Informationen zu dem Hinweisbeschluss finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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