Beweispflicht für Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot
In einer Entscheidung vom 17.12.2014 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit folgenden Fragen auseinandergesetzt: Wann sind die von den Vermietenden verursachten Betriebskosten zu hoch? Wer trägt die Beweispflicht für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Der Ausgangsstreit – Vermieterin klagt auf Nachzahlung der Verwaltungskosten
Die Parteien waren über einen Mietvertrag für Gewerbeflächen verbunden. Die Mieterin hatte von dem Rechtsvorgänger der Vermieterin 1997 die Flächen zum Betrieb eines Getränkeshops angemietet. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Über diese Vorauszahlungen war von der Vermieterin jährlich abzurechnen.
Die Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 endeten mit Nachzahlungen. Streitgegenständlich sind noch die Kosten für die Verwaltung in Höhe von 1.299,54 € brutto, die die Vermieterin von der Mieterin verlangt.
Das Landgericht hatte die Klage der Vermieterin auf Nachzahlung der Verwaltungskosten abgewiesen. Das Oberlandesgericht wies die Berufung hiergegen zurück. Beide waren zunächst der Ansicht, dass schon die Vereinbarung über die Umlage der Kosten der Verwaltung in dem Mietvertrag unwirksam war. Diese Urteile hob der Bundesgerichtshof auf.
Nunmehr verurteilte das Oberlandesgericht die Mieterin zur Zahlung der Verwaltungskosten. Hiergegen richtet sich nunmehr die Revision der Mieterin. Diese ist der Ansicht, dass die Vermieterin bei der Auswahl der Verwalterin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.
Die Entscheidung – Wer trägt die Beweispflicht für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Der BGH weist die Revision der Mieterin zurück. Die Mieterin habe die Beweispflicht für einen Verstoß der Vermieterin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Einen solchen Beweis habe die Mieterin nicht erbracht, so der BGH.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Vermietende dürfen nur erforderliche und angemessene Betriebskosten umlegen
Zwar sei der Mieter gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots sei eine Nebenpflicht des Vermieters. Er soll den Mieter nur mit Nebenkosten belasten, die erforderlich und angemessen sind. In der Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt. In der Geschäftsraummiete gilt sie gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben.
Beweispflicht für Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei Mietenden
Da es sich um eine vertragliche Nebenpflicht handelt, liegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass gegen diese Pflicht verstoßen wurde, bei dem Mieter. Dabei sind an dem Vortrag des Mieters zu dem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine überspannten Anforderungen zu stellen, so der BGH. Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass die betreffenden Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Ein bloßes Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten sei nicht ausreichend. Es sei zu berücksichtigen, dass dem Vermieter bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist.
Praxistipp – Voraussetzungen der Beweispflicht stellen Mietende vor Probleme
Der BGH erklärt zwar, dass an den Vortrag Mietender zu einer Pflichtverletzung keine überspannten Anforderungen gerichtet werden dürfen. Die Voraussetzungen, die der BGH aber für einen ausreichenden Vortrag zu einer Pflichtverletzung anführt, stellen die Mietenden aber vor erhebliche Probleme. Sie müssen, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beweisen, dem Gericht nachweisen, dass für das konkrete Objekt andere Dienstleister die Lasten zu deutlich geringeren Preisen erbracht hätten. Hierzu müssen die Mietenden eigentlich Vertragsangebote bei Dienstleistern einholen. Natürlich haben Dienstleister im Regelfall kein Interesse, ein Angebot abzugeben, dass von der Gegenseite (den Mietenden) überhaupt nicht angenommen werden kann.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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