BGH: Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Hausgeldrückstände sind kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung

Es kommt im Rahmen der Beratung immer wieder die Frage auf, wie die Jahresabrechnung auszusehen hat. Wie bereits in meinem Ausgangsbeitrag geschildert, bestehen für die WEG und auch den Verwalter einige Spielräume und Freiheiten bei der Verwaltung der Angelegenheiten einer WEG. Es gibt dabei auch keine gesetzliche Vorgabe, wie die Jahresabrechnung auszu-sehen hat, da es sich nicht um eine handelsrechtliche Bilanz und auch nicht um eine Gewinn- und Verlustrechnung handelt. Die einzige Ausnahme davon ergibt sich aus der Heizkostenverordnung: bei diesen Kosten muss eine
verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen.

Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass die Gerichte nach und nach die Vorgaben konkretisieren. Nunmehr hatte sich der BGH erneut mit einem Fall aus diesem Themengebiet zu beschäftigen:

Der Ausgangsstreit

In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013.

Bei der Übersendung der Abrechnungen an die Eigentümer vor der Versammlung hatte der Verwalter auf die Anlagen „Über-sicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ verwiesen, obwohl diese nicht beige-fügt waren und auch bis zur Beschlussfassung nicht nachgereicht wurden/vorlagen. Ein Wohnungseigentümer hat die Ge-nehmigungsbeschlüsse deswegen angefochten.

Die Entscheidung

Das Gericht hat die Klage aus folgenden Gründen abgewiesen:

Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfas-sung die „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ nicht vorlag. Eine sol-che Übersicht ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters.

Eine derartige Übersicht sei zwar zweckmäßig, aber eben nicht notwendiger Bestandteil der
Jahresabrechnung. Bereits aus der Einzelabrechnung sei doch der Verteilungsschlüssel erkennbar und der Eigentümer darf davon ausgehen, dass entsprechend bei den anderen Wohnungen verfahren worden sei. Richtig sei zwar der Einwand, dass man mit der Genehmigung der Gesamtabrechnung auch die anderen Einzelabrechnungen genehmige, aber hierzu könne man ja die anderen Einzelabrechnungen einsehen. Insofern ist dem Informationsinteresse getan.
Ferner hat das Gericht entschieden, dass auch Beitragsrückstände kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung sind. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentü-mern geleisteten Vorschüsse beschränkt.

Praxistipp

Aus meiner Erfahrung heraus ist jedenfalls der zweite Teil kein praxisrelevantes Thema. Die mir vorliegenden und
vorgelegten Abrechnungen weisen zu 99 % die Beitragsrückstände aus, da die Eigentümer ein hohes Interesse an diesen
Information haben und die Verwalter schon deswegen diese Position mit aufnehmen. Es ist klar, dass ansonsten Nachfragen kommen. Im Übrigen sollte jeder sorgsam gestaltete Verwaltervertrag eine entsprechende Regelung enthalten. Hinsichtlich des ersten Teils finde ich die Entscheidung korrekt, da man ja in der Tat die Einzelabrechnungen einsehen und daher leicht überprüfen kann, ob entsprechend richtig abgerechnet wurde.

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