Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist rechtmäßig

Mit Urteil vom 04.11.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 rechtmäßig ist. Im gesamten Berliner Stadtgebiet gilt daher für eine Dauer von fünf Jahren eine von 20 % auf 15 % herabgesetzte Kappungsgrenze.

Der Ausgangsstreit – Mieter erteilt Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung

Die Parteien des Rechtstreits sind über einen Wohnraummietvertrag für eine Wohnung in Berlin-Wedding aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden.

Mit Schreiben vom 01.09.2013 forderte der Vermieter den Mieter zur Zustimmung einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 20 % auf. Der Mieter stimmte einer Erhöhung entsprechend der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung um 15 % zu. Der Vermieter zog daraufhin, da er die Verordnung für verfassungswidrig hielt, bis vor den BGH.

Die Entscheidung – Ist die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig?

Nachdem die Klage des Vermieters bereits in den ersten beiden Instanzen scheiterte, blieb auch die Revision ohne Erfolg. Der BGH bestätigt, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig ist.

In seiner Entscheidung erklärt der Bundesgerichtshof zunächst, dass die Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 S. 3 BGB für die Kappungsgrenzen-Verordnung selber verfassungsrechtlich unbedenklich ist, da die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie durch Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG in ihrem Inhalt beschränkt sei. Im Anschluss wird durch den BGH dann die Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung selbst geprüft.

Auch hier gelangt der BGH zu dem Ergebnis, dass diese rechtmäßig ist. Zunächst einmal hält sich die Kappungsgrenzen-Verordnung an die Grenzen des § 558 Abs. 3 S. 3 BGB. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber (der Bund) dem Verordnungsgeber (dem Land Berlin) als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan einen weiten sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt hat, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden müsse. Diesen Spielraum habe der Berliner Senat nicht überschritten.

Es kann nicht festgestellt werden, dass eine Beschränkung der Kappungsgrenze von 15 % auf bestimmte Stadtteile sachgerecht gewesen wäre. Durch den Gesetzgeber sei eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben worden. Auch verletzt die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin selbst keine Grundrechte des Vermieters, denn die Eigentumsgarantie des Art. 14 ist in Abs. 1 S. 2 GG beschränkt.

Der Eingriff durch die Kappungsgrenzen-Verordnung ist zudem verhältnismäßig. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Beschränkung auf bestimmte Stadtgebiete als mildere Maßnahme gleich wirksam gewesen wäre. Mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung hätte nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten erreicht werden können. Im Übrigen sei nicht vorhersehbar, welche Stadtgebiete in Zukunft besonders beliebt sein würden, so dass auch deshalb eine Beschränkung auf bestimmte Stadtgebiete nicht gleich wirksam gewesen wäre.

Praxistipp – BGH bestätigt Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung

Im Zuge der Diskussion um die Mietpreisbremse ist die bereits erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung ein wenig aus dem Blick geraten. Auch im Hinblick auf diese Verordnung wurde bereits argumentiert, dass eine Ausweitung auf das gesamte Stadtgebiet über ihr Ziel hinausschießt. Der BGH hat jetzt angesichts des weiten Ermessensspielraums des Verordnungsgebers erklärt, dass eine Beschränkung auf einzelne Stadtgebiete nicht notwendig ist. Einer beschränkten Gebietsausweisung bedürfe es alleine dann, wenn diese gleich wirksam sei. Dies kann man hier nicht feststellen.

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1. Inzwischen hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass auch die Berliner Regelungen zur Mietpreisbremse nicht gegen die Verfassung verstoßen (BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvR 1595/18).
2. Aktuelle Nachrichten zu dem vom Berliner Senat geplanten Mietendeckel finden Sie in unserem Mietendeckel-Blog.
3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.