Überspringen zu Hauptinhalt

BGH bestätigt Berliner Mietpreisbremse

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 123/21

Seit 2015 gibt es die Mietpreisbremse, die dem Problem stark steigender Mieten in Ballungsgebieten entgegentreten soll. Hierfür sind Landesregierungen verpflichtet, eben solche Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung auszuweisen. Diese Verordnungen müssen spätestens zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens mit Begründung veröffentlicht worden sein. In Bezug auf die Berliner Mietpreisbremse stellten sich zuletzt vermehrt die folgenden Fragen vor den Gerichten: Lag zum Zeitpunkt des Inkrafttretens eine Begründung vor? Wenn nicht, handelt es sich um einen evidenten Verfahrensmangel, der zur Nichtigkeit führt? In seinem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr die Wirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse.

Der Ausgangsstreit – Inkassodienstleisterin macht für Mieter Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 01.12.2015 miteinander verbunden. Der Mieter beauftragte eine Inkassodienstleisterin mit der Geltendmachung des „Anspruchs auf Feststellung der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt“, der „Feststellung der Unwirksamkeit der Miete“ sowie „weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete“. Damit trat er alle seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Inkassodienstleisterin ab. Mit Schreiben vom 26.10.2017 und vom 10.11.2017 rügte diese gemäß § 556g aF BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Ihre darauffolgende Klage beim Amtsgericht Mitte wurde abgewiesen. Nachdem auch die Berufung beim Landgericht Berlin erfolglos blieb, legte sie Revision beim BGH ein.

BGH bestätigt Berliner Mietpreisbremse

Die Entscheidung – BGH bestätigt Berliner Mietpreisbremse

Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Urteils und Zurückweisung an das Landgericht Berlin. Bei der Zurückweisung geht es um die Zulässigkeit der Maßnahmen der Inkassodienstleisterin. Der BGH bestätigt die Ansicht des Landgerichts, dass die Berliner Mietpreisbremse vom 28.04.2015 wirksam sei.

Bei der Begründung der Wirksamkeit weicht der BGH von der Ansicht des Landgerichts ab. Das hatte angenommen, die Mietpreisbremse sei aus dem Grund wirksam, weil etwaige Mängel bei der Veröffentlichung der Begründung nicht evident seien. Schließlich würden nur evidente Verfahrensmängel zum Ausschluss der Wirksamkeit führen.

Begründungspflicht ist evident für die Wirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse

Der BGH erkennt hingegen keine Mängel bei der Veröffentlichung der Begründung der Berliner Mietpreisbremse. Zwar habe der Senat von Berlin die Begründung nicht selbst veröffentlicht, er habe sie jedoch dem Berliner Abgeordnetenhaus übersandt. Das habe die Verordnung einschließlich Begründung am 28.05.2015 auf seiner Internetseite veröffentlicht. Damit sei die Verordnungsbegründung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung, also am 01.06.2015, in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d II 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise der Öffentlichkeit zugänglich gewesen.

Der BGH betont, dass die Begründungsflicht ein zwingender Bestandteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d BGB sei. Es handele sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Rechtsverordnung, deren Fehlen zur Nichtigkeit führe. Das heißt, die Berliner Mietpreisbremse müsste spätestens bei ihrem Inkrafttreten öffentlich begründet worden sein. Das diene dem Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme zu gewährleisten. Bei der Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt mit dem Ziel, die Miethöhen zu begrenzen, handele es sich um eine Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit der Vermieter (Art. 14 I GG).

Damit hätte es sich, so der BGH, wenn die Begründung nicht ordnungsgemäß zum Zeitpunkt des Inkrafttretens vorgelegen hätte, sehr wohl um einen evidenten Fehler gehandelt. Dieser wiederum hätte zur Unwirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse geführt. Denn ein solches Versäumnis stelle in Anbetracht der mit dem Begründungserfordernis verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers einen wesentlichen Mangel dar. Das sei hier jedoch nicht einschlägig – die Berliner Mietpreisbremse sei ordentlich veröffentlicht worden und damit wirksam.

Praxistipp – Viel Unsicherheit in Bezug auf die Umsetzung der Mietpreisbremse im Hinblick auf die Wirksamkeit des Berliner Mietspiegels

Auch wenn der BGH hier in der Begründung von der Rechtsprechung des LG Berlin abweicht, im Ergebnis bestätigt auch er die Wirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse. Mietende und Vermietende können sich diesbezüglich von ihren Unsicherheiten verabschieden. Eine rechtsanwaltliche Beratung, sollten Mietende ihre Miethöhe wegen der Mietpreisbremse rügen wollen, lohnt sich trotzdem. Schließlich besteht in der Rechtsprechung momentan viel Unsicherheit bezüglich der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2021 wirksam ist und daher überhaupt für die Mietpreisbremse angewendet werden kann sowie in Bezug auf den Mietspiegel 2023.

– – –

  1. Eine Übersicht über das Thema Mietpreisbremse erhalten Sie hier.
  2. Ist der Berliner Mietspiegel 2021 unwirksam? Ein Urteil des Landgerichts Berlin sorgt für Diskussionen.
  3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

head_nima
An den Anfang scrollen
Daryai Kuo & Partner Rechtsanwälte hat 4,85 von 5 Sternen 468 Bewertungen auf ProvenExpert.com