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BGH entscheidet zur Zahlungsverzugskündigung im Gewerberaummietverhältnis

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 65/14

In einer Entscheidung vom 13.05.2015 hat der Bundesgerichtshof in einer ausführlich begründeten Entscheidung zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Gewerberaummietverhältnis Stellung genommen.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien waren seit April 2013 über einen Gewerberaummietvertrag verbunden. Die Miete betrug zuletzt 19.453,49 EUR. Seit Juli 2011 minderten die Mieter die Miete wegen Mängeln. Mit Schreiben vom 22.01.2013 kündigte die Vermieterin die Mängelbeseitigung an. Die Mieter erklärten hieraufhin, dass sie die Arbeiten nur dulden würden, wenn vorab Umsatzausfälle, Gewinnverluste und Ähnliches geregelt seien. Die Vermieterin ließ die Mängel daraufhin nicht beseitigen. Die Mieter zahlten ab März 2013 eine um 7.799,55 EUR geminderte Miete. Mit Schreiben vom 04.07.2013 erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung.

Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht Hamburg hatte die Mieter zur Räumung verurteilt. Obwohl der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Oberlandesgerichts im Wesentlichen bestätigte, hob es die Entscheidung auf und verwies die Rechtssache an das OLG zurück.

Zentrale Aussage der Entscheidung des Bundesgerichtshof ist, dass die unberechtigte Verweigerung der Mängelbeseitigung dazu führt, dass der Mieter zur Minderung der Miete nicht berechtigt ist. Vielmehr ist er verpflichtet, die ungeminderte Miete zu entrichten. Die Ankündigung der Mieter, eine Mängelbeseitigung von nicht bestehenden Forderungen abhängig zu machen, ist eine solche Verhinderung. Der Vermieter darf aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die Mängelbeseitigung ohne das hindernde Verhalten des Mieters nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen worden wäre, die volle Miete verlangen.

Die Mieter hatten insbesondere keinen Anspruch auf Ersatz von Umsatzeinbußen aus § 536a I Alt. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dann Schadensersatz zu leisten, wenn er einen Mangel zu vertreten hat. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs würde ein Vermieter, der Erhaltungsmaßnahmen durchführt, die Beeinträchtigung zwar veranlassen. Er handele aber vertragsgerecht, um seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachzukommen und somit gerade nicht schuldhaft. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters für Schäden, die aufgrund der Mängelbeseitigungsarbeiten entstehen, sei deshalb im Regelfall abzulehnen. Die Interessen des Mieters werden ausreichend durch § 555a II BGB geschützt. Der Vermieter hat die Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Im Gewerberaummietverhältnis soll er zusätzlich Rücksicht auf den Mieter nehmen und beispielsweise nicht dringliche Maßnahmen in zeitlicher Abstimmung mit dem Mieter durchführen, sodass beispielsweise auf saisonale Besonderheiten geachtet werden kann.

In dem zweiten Teil der Entscheidung führt der Bundesgerichtshof dann aus, dass der nicht unerhebliche Teil der Miete, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung gem. § 543 II 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB berechtigt, innerhalb von zwei aufeinander folgenden Terminen aufgelaufen sein muss und im Regelfall voraussetzt, dass sich der Mieter mit einer Monatsmiete und einem Cent im Rückstand befindet. Im vorliegenden Fall betrug der innerhalb von zwei Terminen entstandene Rückstand mit der Miete zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung aber nur 80% einer Monatsmiete. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, wo sich zur notwendigen Höhe des Rückstands eine eindeutige Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB finde, sei es aber im Gewerberaummietrecht auch möglich, dass ein geringerer Rückstand als nicht unerheblich anzusehen ist. Möchte der Vermieter bereits bei einem geringeren Rückstand die fristlose Kündigung erklären, müssten dann aber besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Diese werden durch den BGH in der Gewerberaummiete mit der Kreditwürdigkeit des Mieters, der besonderen finanziellen Situation des Vermieters und den Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes benannt.

Praxishinweis
Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn sich der Mieter mit zumindest zwei Mieten im Verzug befindet (§ 543 II 1 Nr. 3 b) BGB). Recht unbekannt ist aber den meisten, dass nach Nr. 3 a) im Wohnraummietrecht bei einem Rückstand von einer Monatsmiete plus einem Cent und im Gewerberaummietrecht auch bei geringeren Rückständen, falls weitere Umstände hinzutreten, eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn der Rückstand innerhalb von zwei Terminen – also im Normalfall in zwei Monaten – aufgelaufen ist. Wird die Miete um mehr als 50% gemindert, kann der zur fristlosen Kündigung berechtigende Rückstand deshalb innerhalb kürzester Zeit zustande kommen.

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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