Kein Recht Vermietender zur Besichtigung ohne Anlass
Mit Urteil vom 04.06.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die Frage entschieden, ob ein Recht des Vermieters zur Besichtigung der vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass besteht.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin kündigt das Mietverhältnis, nachdem ihr Zutritt zu Räumen verweigert wurde
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Termin zur Besichtigung von neu installierten Rauchmeldern vereinbart. Bei dieser Gelegenheit verlangte die Vermieterin den Zutritt zu Räumen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Daraufhin forderte der Mieter die Vermieterin auf, das Haus zu verlassen. Diese sich widersetzte jedoch und wurde dann durch den Mieter aus dem Haus getragen.
Dies nahm die Vermieterin zum Anlass, dem Mieter die außerordentlich fristlose und ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen hatte, wurde der Mieter auf die Berufung hin zur Räumung verurteilt.
Die Entscheidung – Besteht ohne Anlass kein Recht Vermietender zur Besichtigung?
Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und weist die Räumungsklage der Vermieterin ab. Insbesondere besteht, so der BGH, kein Recht des Vermieters zur Besichtigung der vermieteten Wohnung ohne Anlass.
Die Kündigungen waren nicht begründet, da vor dem pflichtwidrigen Verhalten des Mieters die Vermieterin sich selber pflichtwidrig verhalten habe. Die Vermieterin hatte kein Recht, zu versuchen, Räume in Augenschein zu nehmen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Ein Recht des Vermieters zur Besichtigung der Mieträume besteht nur bei konkretem Anlass.
In dem Wohnraummietvertrag war zwar auch vereinbart, dass der Vermieter die Wohnräume einmal jährlich ohne Anlass besichtigen darf. Die Klausel ist aber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen.
Der Mieter erhält durch den Mietvertrag das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zugewiesen. Seine Privatsphäre in der Wohnung steht unter dem Schutz des Artikel 13 Abs. 1 GG. Der Mieter soll in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen werden“. Ein Recht zur Besichtigung ist alleine als mietvertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB herzuleiten. Dieses Recht zur Besichtigung ist durch den Vermieter aber behutsam auszuüben. Die Besichtigung ist mit angemessener Frist anzukündigen. Als Vermieter darf man eine Besichtigung nur dann verlangen, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (z.B. Besichtigung mit Kaufinteressenten, ein von dem Mieter gemeldeter Mangel, Überprüfung von Handwerkerleistungen, grundsätzlich die ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes).
Praxistipp – Bei Kündigung wegen Pflichtverletzung Mietender ist auch das Verhalten Vermietender zu berücksichtigen
Der BGH weist in seinem Urteil nochmals deutlich darauf hin, dass bei der Wertung ob eine Pflichtverletzung des Mieters zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, insbesondere das Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen ist. Gerade wenn man als Vermieter einem Mieter wegen pflichtwidrigen Verhalten kündigen will, sollte man peinlich genau auf ein korrektes Auftreten achten. Ansonsten liefert man dem Mieter Argumente für die Verteidigung gegen die Kündigung.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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