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BGH – Kein Recht zur Besichtigung des Vermieters ohne konkreten Anlass

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 289/13

Mit Urteil vom 04.06.2014 hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, ob ein Vermieter die vermietete Wohnung regelmäßig besichtigen darf, auch wenn kein konkreter Anlass besteht.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Termin zur Besichtigung von neu installierten Rauchmeldern vereinbart. Bei dieser Gelegenheit verlangte die Vermieterin den Zutritt zu Räumen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Der Mieter forderte dieVermieterin auf, das Haus zu verlassen. Als diese sich widersetzte, wurde sie durch den Mieter aus dem Haus getragen. Die Vermieterin erklärte fristlose und ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen hatte, wurde derMieter auf die Berufung hin zur Räumung verurteilt.

Der Bundesgerichtshof lässt die Räumungsklage der Vermieterin scheitern. Die Kündigungen sind nicht begründet, da vor dem pflichtwidrigen Verhalten des Mieters die Vermieterin sich selber pflichtwidrig verhalten habe. Die Vermieterin hatte kein Recht, zu versuchen, Räume in Augenschein zu nehmen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Ein Recht des Vermieters zur Besichtigung der Mieträume besteht nur bei konkretem Anlass. In dem Wohnraummietvertrag war zwar auch vereinbart, dass der Vermieter die Wohnräume einmal jährlich ohne Anlass besichtigen darf. Die Klausel ist aber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unwirksam.

Sie benachteiligt den Mieter unangemessen. Durch den Mietvertrag wird dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an derWohnung zugewiesen. Seine Privatsphäre in der Wohnung steht unter dem Schutz des Artikel 13 Abs. 1 GG. Der Mieter soll in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen werden“. Ein Recht zur Besichtigung ist alleine als mietvertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB herzuleiten. Dieses Recht zur Besichtigung ist durch den Vermieter aber behutsam auszuüben. Die Besichtigung ist mit angemessener Frist anzukündigen und darf nur verlangt werden, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (z.B. Besichtigung mit Kaufinteressenten, ein von dem Mieter gemeldeter Mangel, Überprüfung von Handwerkerleistungen, grundsätzlich die ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes).

Praxistipp

Der BGH weist in seinem Urteil nochmals deutlich darauf hin, dass bei der Wertung ob eine Pflichtverletzung des Mieters zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, insbesondere das Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen ist. Gerade wenn man als Vermieter einem Mieter wegen pflichtwidrigen Verhalten kündigen will, sollte man peinlich genau auf ein korrektes Auftreten achten. Ansonsten liefert man dem Mieter Argumente für die Verteidigung gegen die Kündigung.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

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