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BGH – Mietpreisbremse und „Kellertrick“

  • RA Kuo
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof (BGH) // VIII ZR 94/21

BGH – Mietpreisbremse und „Kellertrick“, diese Frage hat den Bundesgerichtshof beschäftigt.

BGH - Mietpreisbremse und "Kellertrick"
Es gibt viele Versuche, die Mietpreisbremse zu umgehen…

…separate Miete für Keller und/oder Stellplatz oder Garage, Teilgewerblichkeit und auch
die Berufung auf eine Vormiete, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart
wurde.

Im  Mietvertrag war eine Miete in Höhe von 850 Euro netto kalt vereinbart. Zudem
schlossen die Mietvertragsparteien am gleichen Tag eine „Kellernutzungsvereinbarung“,
nach der die Mieter zur Nutzung des Kellerverschlages gegen eine „monatliche
Nutzungspauschale“ in Höhe von 79 Euro berechtigt sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH spreche bei einem schriftlichen
Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag
über eine Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die
rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Für einen Keller gelte im Grundsatz nichts anderes.

Gemessen hieran sei vorliegend die Annahme eines einheitlichen, sowohl
die Wohnung als auch den Keller umfassenden Mietverhältnisses nicht
zu rechtfertigen.

Zudem enthielt die Vereinbarung zum Keller eine andere Frist hinsichtlich
des Kündigungsausschlusses als der Wohnraummietvertrag, ebenso gab es
unterschiedliche Regelungen zur Veränderung der Miethöhe, es fehlte insofern
an einem gewissen Gleichklang bzw. Gleichlauf der Regelungen.

Insofern sei der Keller nicht in die Berechnungen über die Mietpreisbremse
einzubeziehen. Für diesen gilt (natürlich) die allgemeine Vorschrift der Sitten-
widrigkeit, die aber nur bei einer Preissteigerung von 100% gegenüber dem
ortsüblichen Entgelt vorliegt.

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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