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BGH – Mietpreisbremse und (Vor-)Vormiete

  • RA Kuo
  • Mieten Urteile, Unkategorisiert, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof (BGH) // VIII ZR 229/22

BGH – Mietpreisbremse und (Vor-)Vormiete, was gilt dabei?

 

BGH - Mietpreisbremse und (Vor-)Vormiete
Wann kann sich der Vermieter auf die Vormiete berufen?

Ist die Vormiete unzulässig hoch, ist die Miete bis auf den Betrag der zulässigen Vor-Vormiete
abzusenken.  Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Auslegung des § 556e Abs. 1 BGB,
entschieden (Urt. v. 19.07.2023, Az. VIII ZR 229/22).

Der VIII. Zivilsenat bestätigte einen Anspruch der Vermieterin auf Zahlung einer Miete
in Höhe der Vormiete, jedoch reduziert auf den noch zulässigen Mietbetrag des Vor-
Vormietverhältnisses. Begründet hat das Gericht dies mit der Auslegung des Wortlauts
der Norm. Daraus ergebe sich, dass die Miete, zu dessen Zahlung der Vormieter rechtlich
verpflichtet war, berücksichtigt werden sollte. Dies sei die vom vorherigen Mieter
zuletzt geschuldete Miete, also der Betrag, den er zuletzt tatsächlich zahlen musste.
Da die ursprünglich vereinbarte Vormiete hier jedoch unzulässig überhöht war, ist
als geschuldete Vormiete die auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen:

„Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem
Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe
bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
(§§ 556d ff. BGB) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig
gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig
überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und
2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.

Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auch dann Anwendung,
wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das
Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB
überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits
aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).“

Vorinstanzen; AG Mitte und LG Berlin

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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