Recht auf Zurückbehaltung schonend ausüben

Mit Urteil vom 17.06.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) das Recht auf Zurückbehaltung des Mieters bei Mangel der Mietsache deutlich eingeschränkt. Bislang hatten die Instanzgerichte Mietern sehr viel weitgehendere Rechte zugestanden. Nach der Entscheidung des BGH sollen Mieter das Recht auf Zurückbehaltung der Miete schonend ausüben.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin erklärt Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufgrund Mietrückstand

Zwischen den Parteien bestand seit 1988 ein Mietvertrag über eine Wohnung. Im Zeitraum von März 2009 bis Juni 2013 gerieten die Mieter mit Mieten i.H.v. rund 16.000,00 € in Rückstand. Die monatlich geschuldete Miete belief sich auf 530,90 EUR. Die Vermieterin erklärte aufgrund des Mietrückstands mehrfach die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

In der Wohnung war Schimmel aufgetreten. Nach den Urteilen von Amts- und Landgericht waren die Mieter deshalb zu einer Minderung von 20 % berechtigt. Zusätzlich stand den Mietern – jedenfalls nach Ansicht des Landgerichts – bis zur Mängelbeseitigung ein ansonsten zeitlich unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht an dem vierfachen Minderungsbetrag zu. Letztlich hätten die Mieter so, jedenfalls bis zur Beseitigung des Mangels, keine Miete mehr zahlen müssen.

Deshalb wurde die Räumungsklage der Vermieterin durch das Landgericht abgewiesen.

Die Entscheidung – Wie können Mietende ihr Recht auf Zurückbehaltung schonend ausüben?

Der BGH hob das Berufungsurteil des Landgerichts auf und bestätigte das amtsgerichtliche Urteil. Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt. Der BGH erklärt, dass die Mieter ihr Recht auf Zurückbehaltung der Miete nur schonend ausüben durften.

Das Landgericht war mit seiner Entscheidung der vollkommen herrschenden Auffassung zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts gefolgt. Der BGH erklärt jetzt, dass Mieter dieses Recht nur in sehr viel geringerer Höhe ausüben dürfen.

Zwar ist die genaue Höhe des Zurückbehaltungsrechts durch den Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§§ 320 Abs. 2, 242 BGB) zu bemessen.

Hierbei ist nach Ansicht des BGH aber zu berücksichtigen, dass durch das Recht auf Zurückbehaltung ein allein vorübergehender Druck auf den Vermieter ausgeübt werden soll. Sei angesichts der Höhe des Einbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung trotz des ausgeübten Drucks nachkommen werde, habe das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt und dürfe nicht weiter ausgeübt werden. Dabei soll der Mieter das Zurückbehaltungsrecht schonend ausüben. Das Zurückbehaltungsrecht unterliege sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Begrenzung.

Praxistipp – Zahlreiche Möglichkeiten Mietender zur Durchsetzung einer Mängelbeseitigung

Durch das Urteil des BGH werden die Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters bei Zahlungsverzugskündigung und vorhandenen Mängeln der Mietsache erheblich eingeschränkt. Durch das zuvor nahezu durchgehend zuerkannte Zurückbehaltungsrecht konnte bei tatsächlich vorhandenem Mangel selbst bei hohen Mietrückständen häufig eine Kündigung abgewehrt werden. Dies wird in Zukunft erschwert. Zusätzlich wird man sehr viel genauer argumentieren müssen, um den zurückbehaltenen Betrag zu rechtfertigen.

Der BGH weist richtig darauf hin, dass dem Mieter im Falle eines Mangels eine ganze Reihe von Rechten zur Durchsetzung der Mangelbeseitigung zur Verfügung steht. Der Mieter kann auf Mängelbeseitigung klagen, er kann im Falle des Verzuges des Vermieters Schadensersatz geltend machen, er kann ebenfalls bei Verzug des Vermieters den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen oder aber ein Vorschuss auf die Mangelbeseitigungskosten verlangen. Letztlich steht ihm auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zur Seite mit der Möglichkeit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens.

Schließlich muss man beachten: im Gegensatz zu der Mietminderung ist die zurückbehaltene Miete nach der Beseitigung des Mangels – auch ohne Aufforderung (!) – an den Vermieter zurückzuzahlen. Während die Minderung, die für eine mangelfreie Sache geschuldete Miete an den tatsächlichen, mangelbehafteten Zustand anpassen soll, dient das Zurückbehaltungsrecht der Ausübung von Druck auf den Vermieter, um ihn zur Beseitigung des Mangels anzuhalten.

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1. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.