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BGH vereinfacht die Modernisierungsmieterhöhung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 86/13 - VIII ZR 89/13

Mit einer Reihe von Urteilen, die die Wirksamkeit von Mieterhöhungen wegen Modernisierungen in dem gleichen Wohnhaus verschiedener Mieter betreffen, hat der Bundesgerichtshof Fragen im Zusammenhang mit Modernisierungsmieterhöhungen geklärt.

Alle vier Entscheidungen betreffen Mieter eines Mehrfamilienhauses. In diesem Haus wurden umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Vermieterin legte diese mit insgesamt fünf Mieterhöhungen auf die Mieter um. Die Mieter verlangten die Feststellung, dass die Mieterhöhungen nicht geschuldet sind. Die Vermieterin verlangte die Zahlung des erhöhten Mietzinses. Das Landgericht war überwiegend der Rechtsansicht der Mieter gefolgt. Auf die Revision hin wurden die Urteile des Landgerichts aufgehoben.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in mehreren Punkten für die Zukunft von Bedeutung:

1. Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung ist es nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausreichend, wenn die durch die Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar dargestellt werden. Zum Teil wurde vertreten, dass schon in der Mieterhöhung eine Vergleichsrechnung mit den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung aufgestellt werden muss. Dies lehnt der Bundesgerichtshof ab. An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens seien keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Die Entscheidung erleichtert Vermietern daher die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung ungemein. Sollte die Mieterhöhung durch den Mieter dann aber gerichtlich angegriffen werden, wird der Vermieter wohl weiterhin konkret darlegen müssen, welchen Instandsetzungsanteil er aufgrund der Modernisierung eingespart hat.

2. Vermieter können, wenn im Zuge der Modernisierung mehrere trennbare Maßnahmen durchgeführt werden, diese bereits vor Abschluss der gesamten Modernisierung auf die Mieter umlegen, wenn einzelne Maßnahmen bereits abgeschlossen sind. Der Bundesgerichtshof begründet seine Ansicht damit, dass der Mieter durch die bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiere. Der Vermieter muss also mit Mieterhöhungen nicht abwarten, bis die gesamte Modernisierung abgeschlossen wurde.

3. Wird im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen eine ursprünglich nicht zeitgemäße Elektroinstallation auf den zeitgemäßen Standard gebracht, handelt es sich nicht um eine Modernisierung. Der Mieter kann einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Nur wenn durch die Parteien vereinbart worden ist, dass ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand vertragsgemäß sein soll, ist der Umbau auf diesen Standard eine Verbesserung und damit eine Modernisierung.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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