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BGH – Vorkaufsrecht des Mieters?

  • RA Kuo
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof (BGH) // V ZB 58/22

BGH – Vorkaufsrecht des Mieters?

 

BGH - Vorkaufsrecht des Mieters?
Kollision von dinglichem und Mietervorkaufsrecht

welches hat Vorrang?

Der BGH hat dazu folgenden Fall entschieden:

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatte nach der Umwandlung seiner
Immobilie ein dringliches Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB an einer Wohnung eingeräumt,
welches im Grundbuch eingetragen wurde.

Als die Wohnung dann verkauft werden sollte, machte der Mieter der Wohnung von
seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch.

Welches Recht hat hier Vorrang?

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters,
wenn es – wie hier – von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne
von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

Aus der in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen
Wertungsentscheidung folgt daher, dass dem von dem Vermieter zugunsten eines
Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrecht Vorrang gegenüber dem
gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.

Ein Vorrang des Mietervorkaufsrechts könne daher allenfalls in Fällen von
Rechtsmissbräuchen in Betracht kommen, die dadurch gekennzeichnet seien, dass
nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts des Mieters einer nach § 577 Abs. 1 Satz 2
BGB privilegierten Person ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werde.
Vorliegend bestünden für einen Rechtsmissbrauch aber keine Anhaltspunkte.

Gerade der letzte Satz zeigt, dass anwaltliche Beratung oft zu einem anderen
Ergebnis führen kann als es der reine Wortlaut des Gesetzes oder die Urteils
begründung vermuten lässt. Hier ist ja im konkreten Fall durchaus Spielraum
für eine Einigung, denn es ist ja nie ausgeschlossen, dass ein Umgehungstat-
bestand vorliegt, so dass man hier sicherlich keine schlechte Ausgangs-
position für Verhandlungen mit dem Vermieter hat. Gerade hier bei
dem Immoblienkaufpreis als Streitwert wäre und ist eine Auseinandersetzung
nicht nur langwierig sondern auch teuer, so dass auf beiden Seiten das
Interesse groß sein dürfte, hier ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

 

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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