Bestellung bei fehlender Bonität des Verwalters
Mit Urteil vom 04.09.2015 hat das Amtsgericht München der Klage eines Eigentümers stattgegeben, der den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestellung eines neuen Verwalters angefochten hatte. Nach der Entscheidung kann die Bestellung des Verwalters bei fehlender Bonität scheitern.
Der Ausgangsstreit – Wohnungseigentümer beklagen fehlende Bonität des neuen Verwalters
Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte in ihrer Versammlung am 15.01.2015 einen neuen Verwalter für den Zeitraum vom 01.02.2015 bis 31.12.2018. Die vorherige Bestellung hatte das Amtsgericht München bereits für nichtig erklärt.
Die Kläger griffen den erneuten Beschluss mit verschiedenen Argumenten an. Vor allem bemängelten sie, dass der Verwalter über keine ausreichende finanzielle Absicherung verfüge. Fragen über die Bonität des Verwalters seien von den Beiräten als unzulässige Einmischung in dessen Privatangelegenheiten abgetan worden. Der neue Verwalter war zuvor bei der vormaligen Verwalterin als Geschäftsführer angestellt. Er hatte treuwidrig während dieser Tätigkeit eine Konkurrenztätigkeit ausgeübt.
Die Entscheidung – Was gilt bei der Bestellung des Verwalters bei dessen fehlender Bonität?
Das Amtsgericht München erklärte den angefochtenen Beschluss für unwirksam. Bei fehlender Bonität des Verwalters entspricht der Beschluss zu dessen Bestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der in § 21 Abs. 3 und 4 WEG niedergelegte Maßstab der ordnungsgemäßen Verwaltung gilt nicht allein für die Tätigkeit der Verwaltung, sondern bereits für die Anforderungen, die an den Verwalter selbst zu stellen sind. Daher darf ein Verwalter nur dann bestellt werden, wenn er über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und Sicherheit im Haftungsfall bietet. Die Eigentümer haben zwar bei der Berufung eines Verwalters einen Beurteilungsspielraum. Besteht bei objektiver Betrachtung aber Anlass, die Bonität eines in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11). Soweit diese Kenntnisse zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vorliegen, müssen die Eigentümer die Frage klären und ggf. ihre Entscheidung über die Bestellung zurückstellen, bis die Tatsachengrundlagen geklärt sind.
Im vorliegenden Fall sprach gegen die Bestellung, dass sich der Verwalter in dem Verfahren gegenüber seinem ursprünglichen Arbeitgeber verpflichtet hatte, eine größere Geldsumme zu zahlen. Außerdem hatte er in dem Verfahren einen Prozesskostenhilfeantrag gestellt und damit selbst seine finanzielle Situation als bedürftig dargestellt. Aus diesem Grund bestanden nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichende Umstände, die bei objektiver Betrachtung begründeten Anlass gaben, die Bonität des Verwalters zu prüfen. Die Eigentümer hätten daher die Bestellung zurückstellen müssen, bis sie über Unterlagen oder andere Erkenntnisse verfügen, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
Praxistipp – Eignung des Verwalters stets vor Bestellung kritisch überprüfen
Die Auswahl des Verwalters ist für die Eigentümer von entscheidender Bedeutung, immerhin überwacht er das nicht unerhebliche Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Abberufung eines bereits bestellten Verwalters ist mit nicht unerheblichen prozessualen und organisatorischen Schwierigkeiten verbunden. Aus diesem Grund besteht gerade bei Bestellung des Verwalters die Notwendigkeit, dessen Eignung kritisch zu überprüfen.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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