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Bürgschaft als Mietsicherheit – risikoreich für den Vermieter

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beschluss // Oberlandesgericht Düsseldorf // I-24 W 12/16

Die Absicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter durch Bürgschaft eines Dritten ist mit erheblichen Risiken verbunden. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf wird schon durch die bloße Optionsausübung durch den Gewerberaummieter dieser Schutz ausgehebelt, wie eine Entscheidung vom 14.04.2016 verdeutlicht.

Der Ausgangsstreit

Der Ehemann der Beklagten und die Vermieterin waren über einen Gewerberaummietvertrag aus dem Jahr 1997 miteinander verbunden. Die Ehefrau verpflichtete sich als Bürgin für die Forderungen aus dem Mietverhältnis zu haften. Der Vertrag lief fest über einen Zeitraum von zehn Jahren (bis 2007). Im Anschluss hatte der Mieter die Möglichkeit den Vertrag durch Ausübung einer Option um je 5 Jahre zu verlängern. Der Mieter nutzte diese Option.

Nach 2007, also in dem verlängerten Mietzeitraum, kam der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht mehr nach. Da der Mieter dann verstarb, nahm die Vermieterin jetzt die Ehefrau aus der Bürgschaft in Anspruch. Diese beantragte in dem Rechtstreit vor dem Landgericht Duisburg, ihr Prozesskostenhilfe zu bewilligen. Das Landgericht wies den Antrag zurück, da nach Ansicht des Landgerichts die Verteidigung der Ehefrau keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht hebt die Entscheidung des Landgerichts auf, da – so das OLG – die Vermieterin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht aus der Bürgschaft gem. §§ 765 I, 767 I BGB, von der Ehefrau die Begleichung der Forderungen aus dem Mietverhältnis in verlangen kann. Nur weil die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Ehefrau noch aufgeklärt werden müssen (die Bewilligung von Prozesskostenhilfe setzt hinreichende Erfolgsaussichten und Bedürftigkeit der Partei voraus, § 114 Abs. 1 S. 1 ZPO), kann das Oberlandesgericht nicht selber entscheiden und verweist die Sache zur Entscheidung zurück an das Landgericht.

Eine Inanspruchnahme der Ehefrau kommt nach Ansicht des OLG nicht in Betracht, da die Forderungen der Vermieterin gegen den Ehemann aus der Zeit nach Optionsausübung und damit der Verlängerung des eigentlichen Hauptmietvertrages nicht mehr durch die Bürgschaft gesichert sind. Nach § 767 I S. 3 BGB kann die Verpflichtung des Bürgen durch ein Rechtsgeschäft, dass der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, nicht erweitert werden. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist die Verlängerung des Mietvertrages durch die Optionsausübung eine solche Erweiterung des Rechtsgeschäfts.

Praxistipp

Die Bürgschaft wird im Gewerberaummietvertrag gerne genutzt, um eine Barleistung der Kaution zu vermeiden. Aber auch im Wohnraummietverhältnis werden Forderungen aus dem Mietvertrag regelmäßig durch Bürgschaft abgesichert. Hierbei wird häufig übersehen, dass die Bürgschaft aufgrund der nach dem Gesetz weitreichenden Haftung des Bürgen sehr strengen Anforderungen unterliegt. Für Vermieter bedeutet dies, dass der Schutz von Forderung durch eine Bürgschaft leicht ausgehebelt werden kann, wenn bei Vertragsänderungen und -erweiterungen nicht auch die Bürgschaftserklärung erneuert wird.

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Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

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