Ausfall der Mietbürgschaft bei Optionsausübung

Die Absicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter durch Bürgschaft eines Dritten ist mit erheblichen Risiken verbunden. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf wird schon durch die bloße Optionsausübung durch den Gewerberaummieter dieser Schutz ausgehebelt, wie eine Entscheidung vom 14.04.2016 verdeutlicht. Die Entscheidung beschäftigte sich mit der folgenden Frage: Droht Vermietenden der Ausfall der Mietbürgschaft bei Optionsausübung durch Mietende?

Der Ausgangsstreit – Vermieter will nach Tod des Mieters Bürgin in Anspruch nehmen

Der Ehemann der Beklagten und die Vermieterin waren über einen Gewerberaummietvertrag aus dem Jahr 1997 miteinander verbunden. Die Ehefrau verpflichtete sich als Bürgin für die Forderungen aus dem Mietverhältnis zu haften. Der Vertrag lief fest über einen Zeitraum von zehn Jahren (bis 2007). Im Anschluss hatte der Mieter die Möglichkeit den Vertrag durch Ausübung einer Option um je 5 Jahre zu verlängern. Der Mieter nutzte diese Option.

Nach 2007, also in dem verlängerten Mietzeitraum, kam der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht mehr nach. Da der Mieter dann verstarb, nahm die Vermieterin jetzt die Ehefrau aus der Bürgschaft in Anspruch.

Die Ehefrau des Mieters beantragte in dem Rechtstreit vor dem Landgericht Duisburg, ihr Prozesskostenhilfe zu bewilligen. Das Landgericht wies den Antrag zurück, da nach Ansicht des Landgerichts die Verteidigung der Ehefrau keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte.

Die Entscheidung – Bei Optionsausübung droht ein Ausfall der Mietbürgschaft

Das OLG hebt die Entscheidung des Landgerichts auf, da – so das OLG – die Vermieterin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht aus der Bürgschaft gem. §§ 765 I, 767 I BGB, von der Ehefrau die Begleichung der Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen kann. Bei Optionsausübung droht Vermietern der Ausfall der Mietbürgschaft.

Eine Inanspruchnahme der Ehefrau kommt nach Ansicht des OLG nicht in Betracht. Die Forderungen der Vermieterin gegen den Ehemann aus der Zeit nach Optionsausübung und damit der Verlängerung des eigentlichen Hauptmietvertrages seien nicht mehr durch die Bürgschaft gesichert. Nach § 767 I S. 3 BGB kann man die Verpflichtung des Bürgen durch ein Rechtsgeschäft, dass der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, nicht erweitern. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist die Verlängerung des Mietvertrages durch die Optionsausübung eine solche Erweiterung des Rechtsgeschäfts.

Nur weil die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Ehefrau noch aufgeklärt werden müssen (die Bewilligung von Prozesskostenhilfe setzt hinreichende Erfolgsaussichten und Bedürftigkeit der Partei voraus, § 114 Abs. 1 S. 1 ZPO), kann das Oberlandesgericht nicht selber entscheiden und verweist die Sache zur Entscheidung zurück an das Landgericht.

Praxistipp – Bestand der Bürgschaft unterliegt strengen Anforderungen

Parteien greifen im Gewerberaummietvertrag gerne auf die Bürgschaft zurück, um eine Barleistung der Kaution zu vermeiden. Aber auch im Wohnraummietverhältnis sichern die Parteien Forderungen aus dem Mietvertrag immer häufiger durch Bürgschaft ab. Hierbei wird übersehen, dass der Bestand der Bürgschaft aufgrund der nach dem Gesetz weitreichenden Haftung des Bürgen sehr strengen Anforderungen unterliegt.

Der Schutz von Forderungen des Vermieters durch eine Bürgschaft kann man im laufenden Vertragsverhältnis leicht aushebeln. Deshalb muss man bei Vertragsänderungen und -erweiterungen sorgfältig prüfen, ob nicht auch die Bürgschaftserklärung zu erneuert ist.

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1. Weshalb sowohl Mieter als auch Vermieter Gewerberaummietverträge vor Abschluss prüfen lassen sollten, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
2. Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.