Darlegungsanforderungen bei sommerlicher Aufheizung der Mieträume
Welche Darlegungsanforderungen werden an den Mieter gestellt, wenn er eine durch sommerliche Aufheizung der Mieträume zu hohe Temperatur seiner Innenräume als Mangel anzeigen möchte? Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf) hat darauf hingewiesen, dass es nicht ausreicht, eine Dokumentation anfertigen zu lassen, die nur die jeweiligen Temperaturwerte in der Wohnung erfasst, sondern es ist jeweils auch darzulegen, wie sich die jeweils herrschende Außentemperatur darstellt.
Die auf den ersten Blick kurios anmutende Entscheidung zeigt bei näherer Betrachtung, dass das Gericht eine Risikoverteilung vorgenommen hat.
Es berücksichtigt dabei, dass jedenfalls die letzten Sommer in Deutschland außergewöhnlich heiß waren und sehr hohe Temperaturen über 40 Grad erreicht wurden.
Insofern wäre es aus Sicht des Gerichts ungerecht, wenn man allein auf die Innentemperatur abstellen würde, denn bei über 40 Grad Außentemperatur lassen sich selbst bei einem dem Stand der Technik entsprechenden Gebäude Innentemperaturen vom mehr als 26 Grad (dann liegt ja bereits ein Mangel vor) nicht vermeiden. Insofern soll nach dieser Auffassung dann kein Mangel vorliegen.
Die Entscheidung geht meines Erachtens am Kern vorbei. Es ist Gesetz und unstreitig, dass die Minderung der Miete und Mängelbeseitigungsansprüche verschuldensunabhängig sind. Auch wenn ein Blitzeinschlag für die Zerstörung der Wohnung sorgt, so ist die Miete um 100 % gemindert. Alleine Schadensersatzansprüche (wenn z.B. Sachen des Mieters nach einem Wassereintritt beschädigt sind) setzen Verschulden voraus. Das Risiko liegt hier eindeutig bei dem Vermieter, sollte das für Klimaveränderung oder Sonneneinstrahlungen nicht mehr gelten, so müsste das Gesetz entsprechend geändert werden. Im Moment sind die Mängelrechte des Mieters (bei ordnungsgemäßer Mängelanzeige) voll und immer dann gegeben, auch wenn kein Verschulden des Vermieters vorliegt. Also Ansprüche auf Beseitigung, Feststellungsrecht zur Minderung und ein Zurückbehaltungsrecht.
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Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.
Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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