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Das Ende der Schönheitsreparaturen durch den Mieter?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 67 S 7/17

Seit dem Jahr 2003 wurden die Möglichkeiten des Vermieters, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, durch die Rechtsprechung kontinuierlich eingeschränkt. Ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.03.2017 könnte das Ende der Schönheitsreparaturen durch den Mieter einläuten.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2001 miteinander verbunden. Zu den Schönheitsreparaturen wird in § 11 Mietvertrag folgendes geregelt:

„Instandhaltung der Mieträume

(…)

  1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter – Vermieter. (…)“

Das Wort „Vermieter“ ist handschriftlich in dem Mietvertrag gestrichen.

Nachdem das Mietverhältnis im Jahr 2015 endete, forderte die Vermieterin von dem Mieter Schadensersatz, weil dieser die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hatte.

Das Amtsgericht hatte die Klage bereits abgewiesen. Es sah es als erwiesen an, dass die Wohnung unrenoviert überlassen wurde (s. BGH – Schönheitsreparaturen nur bei renoviert überlassener Wohnung). Die Vermieterin begründet ihre Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts im Wesentlichen damit, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert war.

Die Entscheidung

Das Landgericht weist die Berufung der Vermieterin mit einer umfangreich begründeten Entscheidung zurück. Dabei soll es auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert war, nicht ankommen.

In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung ist der Mieter aufgrund der Klausel dazu verpflichtet, „einfach“ die Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen zu tragen (Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter). Der Mieter kann diese dann nicht in Eigenleistung durchführen. Dies würde bereits zur Unwirksamkeit der Klausel führen, denn der Mieter muss immer die Möglichkeit zur Eigenleistung haben. Aber auch auf diese Auslegungsfrage soll es hier nicht ankommen, so das Landgericht. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen sei im Regelfall nicht möglich.

Das Landgericht begründet seine Entscheidung damit, dass gemäß § 536 Abs. 4 BGB zulasten von Wohnraummietern keine Vereinbarung abgeschlossen werden darf, die das Recht des Mieters zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln einschränkt. Da in einem langjährig bestehenden Mietverhältnis sich der Zustand der Wohnung stetig verschlechtert und irgendwann immer der Zeitpunkt erreicht sein wird, zu dem der Mieter aufgrund der mangelhaften Dekoration zur Minderung berechtigt ist, soll die Klausel gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam sein.

Darüber hinaus soll die Klausel den Mieter auch unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach § 535 Abs. 1  S. 2 BGB ist es eine Hauptleistung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Von dieser Hauptleistungspflicht wird durch Schönheitsreparaturklauseln abgewichen. Nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine Klausel, die von einem wesentlichen Grundgedanken (Hauptleistungspflicht) einer gesetzlichen Regelung abweicht, unangemessen für den Vertragspartner (hier also den Mieter) und deswegen unwirksam. Allein dann, wenn der Mieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen ein angemessener Ausgleich erhält, wäre ein solche unangemessene Benachteiligung ausgeschlossen.

Wenn die Argumente des Landgerichts Berlin zutreffen, wären nahezu sämtliche derzeit verwendeten Schönheitsreparaturklauseln unwirksam.

Praxistipp

Die Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts ist mit Vorsicht zu genießen. Es bleibt abzuwarten, ob sich der Bundesgerichtshof der Argumentation des Landgerichts anschließt. Obwohl die wesentlichen Argumente des Landgerichts bereits bekannt waren, hat es der Bundesgerichtshof bislang noch vermieden, sämtliche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam zu erklären. Die Richter der Instanzgerichte, die sich bislang zu der Entscheidung der 67. Kammer geäußert haben, sehen diese eher kritisch.

Gerade Mieter, deren Wohnung in einem Bezirk liegt, für den die 67. Kammer des Landgerichts die Berufungsinstanz ist, können die Entscheidung aber nutzen, um eine möglichst positive Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen.

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Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

Update: Mit Urteil vom 02.05.2018 hat die 64. Kammer des Landgerichts entschieden, dass nach ihrer Ansicht Schönheitsreparaturen weiterhin dem Mieter aufgebürdet werden dürfen (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17).

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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