Urteil gegen WEG Verwalter zum Erstellen einer Jahresabrechnung

Der Ausgangsstreit – Klage gegen WEG Verwalter zum Erstellen einer Jahresabrechnung

Der Ausgangsstreit bestand darin, dass Wohnungseigentümer gegen den Verwalter geklagt hatten, dass er die Jahresabrechnungen für 2011, 2012 und 2013 zu erstellen hatte. Nachdem der Verwalter dazu verurteilt wurden war, geschah immer noch nichts. Daher stellte sich die Frage, ob Wohnungseigentümer den Verwalter selbst zwingen müssen, diese Abrechnungen  vorzunehmen. Oder ob es nicht möglich ist, im Wege der Ersatzvornahme einen anderen Verwalter damit zu beauftragen und die Kosten anschließend beim säumigen Verwalter geltend zu machen.

Die Entscheidung – Ist das Urteil gegen einen WEG Verwalter zum Erstellen einer Jahresabrechnung gegen ihn direkt zu vollstrecken?

In juristischer Hinsicht ist hier die Frage zu beantworten, ob es sich bei der Erstellung einer Jahresabrechnung um eine vertretbare oder um eine nicht vertretbare Handlung handelt. Denn hiervon abhängig ist, ob die Eigentümer möglicherweise auch einen anderen Verwalter beauftragen können oder ob der ehemalige Verwalter tatsächlich selbst die Erstellung der Abrechnungen schuldet, obwohl die bisherigen Versuche, ihn dazu zu bewegen, erfolglos geblieben sind.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es sich um eine nicht vertretbare Handlung handelt. Insofern sind Zwangsmittel wie das Zwangsgeld und die Zwangshaft anzudrohen (§ 888 ZPO). Zur Begründung führt der BGH aus, dass sich die Verpflichtungen des Verwalters nicht nur auf die Erstellung der Abrechnung selbst erstreckt, sondern auch auf die Verwaltung „an sich“. Er steht damit auch dafür ein, dass die von ihm gesammelten und teilweise erstellten Belege vollständig und richtig sind. Dies kann aber im Nachhinein nicht mehr von einer anderen Verwaltung getan beziehungsweise auch nicht nachvollzogen oder überprüft werden. Aus diesem Grund handele es sich um eine nicht vertretbare Handlung. Diese könne nur von dem Verwalter selbst ausgeführt werden. Am Rande sei angemerkt, dass dies ebenso für die Betriebskostenabrechnung gilt. Auch hier kann nur der Vermieter persönlich zur Erstellung verurteilt werden.

Praxistipp – Verwalter steht für die Verwaltung an sich ein

Die Entscheidung, die auf den ersten Blick nicht ganz nachvollziehbar ist, entpuppt sich bei näherem Hinsehen doch als richtig. Natürlich stellt sich der geneigte Leser zunächst die Frage, warum denn nicht auch eine andere Firma den Auftrag ausführen kann, hier eine Jahresabrechnung aus den vorliegenden Belegen zu erstellen. Aber es ist in der Tat so, dass der Verwalter letztlich für die Verwaltung an sich einsteht. Also auch für das gesamte Tun über das Verwaltungsjahr hinweg. Und dazu gehört mehr als der bloße Vorgang der Abrechnungserstellung.

Aus diesem Grund erscheint es tunlich, hier möglichst rasch zu handeln und den Verwalter mit der Abrechnungserstellung in Verzug zu setzten. Entweder dadurch, dass man bereits im Verwaltervertrag in der Teilungserklärung eine Frist für die Erstellung aufnimmt oder aber in dem man noch einmal schriftlich nach Ablauf von sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine verzugsbegründende Mahnung erstellt und übersendet. Einziger Ausnahmefall, in welchem derartige Maßnahmen nicht erfolgsversprechend sind ist eine Insolvenz und oder Geschäftsaufgabe des Verwalters, dies dürfte aber in der Praxis nur höchst selten vorkommen. Für diesen Fall halte ich dann auch eine Ersatzvornahme für zulässig und angemessen beziehungsweise sogar alternativlos.

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