Defekte Telefonleitung ist Aufgabe des Vermieters

Ist ein Vermieter verpflichtet, eine defekte Telefonleitung im Haus instandzusetzen? Diese Frage war bislang umstritten. Mit Urteil vom 05.12.2018 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es Aufgabe des Vermieters ist, einen Mangel an einer Telefonleitung zu beseitigen.

Der Ausgangsstreit – Mieterin verlangt vom Vermieter die Beseitigung des Defekts an der Telefonleitung

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2011 miteinander verbunden. Die von der Mieterin angemietete Wohnung im Erdgeschoss ist mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zu der Wohnung.

Im Jahr 2015 kam es zu einem Defekt an der Telefonleitung. Der Telekommunikationsanbieter erklärte gegenüber der Mieterin, dass die Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung defekt sei. Das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden. Die Mieterin stellte provisorisch die Telefonleitung durch ein Kabel, das vom Hausanschluss über ein gekipptes Fenster von außen in das Schlafzimmer verläuft, wieder her.

Sie verlangt von dem Vermieter die Beseitigung des Defekts an der Telefonleitung. Das Amtsgericht hatte ihrer Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters wies das Landgericht die Klage dann aber ab.

Die Entscheidung – Beseitigung des Mangels „defekte Telefonleitung“ ist Aufgabe des Vermieters

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf, stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her und verurteilt den Vermieter zur Mängelbeseitigung an der Telefonleitung.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Welcher Zustand vertragsgemäß ist, richtet sich zunächst nach den ausdrücklichen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt es an solch einer ausdrücklichen Vereinbarung – wie hier – wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in gegebenenfalls ergänzender Auslegung abzuleitenden Standards bestimmt – insbesondere nach der Mietsache und deren besichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung und der Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben. Der Mieter einer Wohnung kann dabei erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht.

Der BGH gelangt so zu dem Ergebnis, dass der Vermieter zur Beseitigung des Mangels an dem Telefonanschluss verpflichtet ist. Die Wohnung ist mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet. Daher ergibt sich zumindest im Wege der ergänzenden Auslegung, dass zum vertragsgemäßen Zustand auch ein funktionsfähiger Telefonanschluss gehört. Hiervon wird die Möglichkeit umfasst, dass der Mieter diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen kann. Insbesondere muss der Mieter nicht selber Kabel zu dem Hausanschluss verlegen. Andere Voraussetzungen für einen solchen Anspruch – wie es von verschiedenen Landgerichten vertreten wird – gebe es nicht, so der BGH.

Praxistipp – Dauerhaft geöffnetes Fenster begünstigt die Bildung von Schimmel

Die Mieterin hatte sich dadurch beholfen, dass sie das Telefonkabel durch das angekippte Schlafzimmerfenster in die Wohnung verlegt hat. Bleiben angekippte Fenstern ständig geöffnet, besteht die erhöhte Gefahr einer Schimmelbildung. Da das Fenster ständig offen bleibt, kühlt die Fensterwand erheblich aus, was die Bildung von Schimmel begünstigt.

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. Im Jahr 2016 hatte das Landgericht Essen noch entschieden, dass bei einem Mangel an der Telefonleitung ein Mieter zwar zur Minderung der Miete berechtigt ist. Den Mangel musste der Vermieter aber nicht beheben (s. Telefonleitung defekt – 10% Minderung).