Die Ankündigung von Mängelbeseitigungsarbeiten

Während die Formalien der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in § 555c BGB recht umfassend geregelt sind, findet sich die Verpflichtung des Vermieters zur Ankündigung von Mängelbeseitigungsarbeiten (Erhaltungsmaßnahmen) in einem kurzen Satz im § 555a Abs. 2 BGB. Hier heißt es alleine, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen sind. Welche Anforderungen sind nun also an eine solche Ankündigung von Mängelbeseitigungsarbeiten zu stellen? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Berlin beschäftigt.

Der Ausgangsstreit – Mieter verklagen Vermieterin auf Mängelbeseitigung

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. In der Wohnung war ein Mangel aufgetreten. Die Mieter hatten die Vermieterin auf Mängelbeseitigung verklagt.

Die Vermieterin war der Ansicht, dass sich die Mieter im Verzug mit der Annahme einer von der Vermieterin angebotenen Mängelbeseitigung befanden. Sie hat die Arbeiten zur Mängelbeseitigung alleine damit angekündigt, dass sie den Nachtspeicherofen in der neunten Kalenderwoche austauschen möchte.

Das Amtsgericht hatte die Vermieterin zur Mängelbeseitigung verurteilt.

Die Entscheidung – Anforderungen an eine Ankündigung von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht erfüllt

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Mit dem Beschluss weist es darauf hin, dass es beabsichtigt, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen. Die Anforderungen an eine Ankündigung von Mängelbeseitigungsarbeiten seien hier von der Vermieterin nicht erfüllt worden.

Duldungspflicht des Mieters, Ankündigungspflicht des Vermieters

Gemäß § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen (Mängelbeseitigungsarbeiten) zu dulden. Der Vermieter hat diese nach § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen, wenn keine Ausnahme gemäß § 555a Abs. 2 BGB (Bagatellmaßnahmen) vorliegt.

Hierbei ist aber zu beachten, dass § 555a BGB für die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen – anders als § 555c BGB für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen – keine besondere Form oder Frist vorsieht. Allerdings soll sich die Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers also des Mieters orientieren. Der Mieter soll daher früh- und rechtzeitig über die auf ihn zukommende Belastung informiert werden.

Die inhaltlichen Anforderungen richten sich dabei nach Art und Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten. Dem Mieter muss dabei in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Arbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen durch organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

Keine ausreichende Ankündigung im konkreten Fall

Die Ankündigung der Vermieterin wird diesen Anforderungen nicht gerecht. Unter anderem reicht die bloße Angabe eines Zeitraums nicht aus. Hier hatte die Vermieterin ja alleine erklärt, dass die Arbeiten „in der neunten Kalenderwoche durchgeführt werden sollen“. Im Regelfall ist ein konkretes Datum für Beginn und Beendigung der Maßnahmen mitzuteilen.

Hinzu kommt hier, dass die Mieterin über 80 Jahre alt und schwer krank ist. Sie muss sich daher in besonderem Maße auf mögliche Arbeiten in der angemieteten Wohnung vorbereiten können. Auch habe die Vermieterin erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert. Die Informationen waren aber nicht ausreichend, um als Laie nachvollziehen zu können, ob die Nutzung der Wohnung insgesamt, oder unter welchen Bedingungen, in dem Zeitraum der Arbeiten noch möglich ist.

Praxistipp – Ablehnung der Duldung von Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten kann zur Kündigung des Mietverhältnisses führen

Zu der Frage, welche Anforderungen an die Mitteilung des Vermieters gemäß § 555a Abs. 2 BGB zu stellen sind, liegen noch kaum Entscheidungen vor. Insofern hilft die Entscheidung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin in jedem Fall Mietern und Vermietern, darüber zu entscheiden, welche Informationen notwendig sind, um die Duldungspflicht des Mieters auszulösen.

Mieter müssen aber beachten, dass die unberechtigte Ablehnung der Duldung von Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten eine Pflichtverletzung darstellt. Eine solche Pflichtverletzung kann sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (s. den Beitrag Kündigung wegen Verhinderung der Instandsetzung).

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1. Wenn Instandsetzungsarbeiten nicht ausreichend angekündigt wurden, können Mieter diese per einstweiliger Verfügung blockieren, s. hierzu Eilrechtsverfahren: Verhinderung von Instandsetzungsarbeiten.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.