Die Kaution im Mietrecht

Sowohl in der Wohnraummiete als auch in der Gewerberaummiete sichert sich der Vermieter häufig damit ab, dass er sich von dem Mieter eine Mietsicherheit stellen lässt. Insbesondere am Ende des Mietvertrages ist die Kaution im Mietrecht dann regelmäßig Gegenstand der Auseinandersetzung der Parteien.

1. Wo ist die Kaution im Mietrecht geregelt?

Die Verpflichtung zur Leistung einer Kaution ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Vielmehr muss die Pflicht zur Leistung der Kaution im Mietvertrag geregelt sein. Sieht der Mietvertrag die Leistung einer Kaution nicht vor, muss der Mieter auch keine Kaution leisten.

2. Welche Regeln gibt es für die Kaution für das Wohnraummietrecht?

Für das Wohnraummietrecht sieht das Gesetz in § 551 BGB einige Regeln für die Kaution vor.

§ 551 Abs. 1 BGB
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Demnach darf die Kaution höchstens das Dreifache der Miete betragen. Unter Miete ist hier alleine der Teil der Miete ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen auf die Betriebskosten in die Miete nicht einzurechnen sind.

Je nach Mietstruktur ist dies also das Dreifache der Nettokaltmiete, der Bruttokaltmiete oder der Teilinklusivmiete.

§ 551 Abs. 2 BGB
Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Der (Wohnraum-)Mieter kann die Kaution also in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mit der zweiten und dritten Mietzahlung muss der Mieter dann die weiteren Raten zahlen.

§ 551 Abs. 3 BGB
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.

Wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, leistet der Mieter die Kaution an den Mieter und dieser legt sie auf einem von seinem Vermögen getrennten Bankkonto an. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter die Kaution auf andere Weise leistet. Beispielsweise sind häufige Formen der Kaution die Bürgschaft eines Dritten oder das zugunsten des Vermieters verpfändete Sparkonto. Die Zinsen auf den angelegten Betrag erhöhen die Kaution. In jedem Fall ist die Kaution getrennt von dem Vermögen des Vermieters anzulegen.

§ 551 Abs. 4 BGB
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Von diesen Regelungen darf man nur zu Gunsten des Mieters abweichen. Die Rechtsprechung lässt aber eine Ausnahme zu. Wenn von Seiten eines Dritten freiwillig eine höhere Mietsicherheit angeboten wird (bspw. Bürgschaft für alle Mietforderungen durch die Eltern), soll dies möglich sein. Voraussetzung ist aber, dass das Angebot der höheren Mietsicherheit von dem Dritten und nicht von dem Vermieter oder Verwalter ausgeht.

3. Kann ich bei einem Mangel der Mietsache die Kaution zurückbehalten?

Nach der Rechtsprechung hat die Mietkaution einen besonderen Sicherungszwecks. Deshalb soll der Mieter während der Mietzeit nicht über die Mietsicherheit verfügen dürfen. Entsprechend darf der Mieter die Kaution auch dann nicht zurückbehalten, wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß übergeben wird, also Mängel aufweist.

4. Kann der Vermieter wegen Nichtleistung der Kaution im Mietrecht den Mietvertrag kündigen?

Leistet der Mieter die Kaution nicht, besteht für den Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag zu kündigen. Hier kommen verschiedene Kündigungsrechte in Betracht.

Außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung nach §§ 543 Abs. 1 BGB

§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB regelt das Recht der Mietparteien aus wichtigem Grund den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. In der Gewerberaummiete kann der Vermieter bei Nichtleistung der Kaution die fristlose Kündigung erklären. Er muss im Regelfall aber vorher abmahnen (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2a S. 1 BGB

Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Nichtleistung der Kaution wird dann in § 569 Abs. 2a BGB für das Wohnraumietrecht weiter geregelt.

§ 569 Abs. 2a S. 1, 2 BGB
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen.

Kommt der Mieter einer Wohnung also mit der Leistung von zwei Raten auf die Kaution in Verzug, besteht für den Vermieter das Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung. Der Vermieter von Wohnraum muss nicht vorher abmahnen (§ 569 Abs. 2a S. 3 BGB)!

Die fristlose Kündigung ist nach §§ 569 Abs. 2a S.4, 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter vor Ausspruch der Kündigung den Rückstand ausgleicht. Leistet der Mieter die Kaution nach Ausspruch der Kündigung innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Hat der Vermieter gleichzeitig die ordentliche Kündigung wegen Nichtleistung der Kaution erklärt, bleibt diese Kündigung aber wohl weiter wirksam.

Ordentliche Kündigung

Leistet der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter auch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erklären. Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten spätestens dann nicht unerheblich, wenn er zwei Raten auf die Kaution nicht leistet.

5. Darf der Vermieter auf die Kaution im Mietrecht zugreifen? Wann darf der Vermieter Forderungen mit der Kaution verrechnen?

Zunächst einmal darf der Vermieter jederzeit Forderung mit der Kaution verrechnen, wenn diese Forderung unstreitig ist. Beispielsweise könnte der Vermieter eine offene Miete mit der Kaution verrechnen, wenn der Mieter keine Gegenrechte (z. B. eine Minderung) geltend macht.

Ist die Forderung streitig, ist nach der Rechtsprechung des BGH zu unterscheiden:

Im laufenden Mietverhältnis ist eine Verrechnung mit streitigen Forderungen nicht zulässig (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Nach Beendigung des Mietverhältnisses soll nach dem BGH eine solche Verrechnung aber möglich sein (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Allerdings gibt es jetzt schon Gerichte, die dieser Rechtsprechung nicht folgen.

6. Wann muss der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution im Mietrecht zurückzahlen?

Nach dem BGH gibt es keine allgemein bestimmbare Frist, innerhalb der die Mietkaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Einen wichtigen Zeitpunkt gibt aber § 548 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Nach dieser Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sechs Monate nach Rückgabe. Hat der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt nicht über die Kaution abgerechnet, besteht die Gefahr, dass eine Aufrechnung mit der Kaution nicht mehr möglich ist (bspw. Kammergericht, Beschluss vom 02.12.2019 – 8 U 104/17). Deshalb wird die Frist zur Abrechnung der Kaution häufig mit 3 bis 6 Monaten angesetzt.

Allerdings darf der Vermieter auch noch nach Ablauf dieser Frist die Kaution (eventuell in angemessener Höhe) zurückbehalten, wenn er Forderungen gegen den Mieter behauptet oder aber eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht.

7. Kann ich am Ende des Mietvertrages die Kaution abwohnen?

Nein, ein Abwohnen der Kaution – also das Aussetzen mit der Zahlung der Miete – ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Da der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache noch Zeit hat, darüber zu entscheiden, ob Forderungen bestehen, für die er die Kaution heranziehen möchte, kann der Mieter diese nicht einfach abwohnen.

8. Wie hoch ist der Streitwert eines Rechtsstreits über die Kaution im Mietrecht?

Im Regelfall entspricht der Streitwert eines Rechtsstreits über die Rückzahlung der Kaution der Kautionshöhe.

Wenn der Mieter den Abzug von der Kaution in einer bestimmten Höhe akzeptiert, verringert dies den Streitwert natürlich. Bei Geltendmachung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution als Stufenklage, sind mehrere Streitwerte zu berücksichtigen. Bei einer Stufenklage macht der Mieter zunächst einmal einen Auskunftsanspruch über die Höhe der Kaution geltend. Erst nachdem der Vermieter diese Information erteilt, wird dann in der zweiten Stufe die Rückzahlung gefordert. Für dem Auskunftsanspruch setzen die Gerichte meistens 1/10 bis 1/5 des geschätzten Leistungsanspruchs an (BGH, Beschluss vom 22.10.2009 – IX ZR 75/07). Im Anschluss ist dann der Wert des Leistungsanspruchs in voller Höhe zu addieren.