Überspringen zu Hauptinhalt

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wann darf der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen?

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug unterscheiden wir zunächst einmal zwischen der außerordentlich fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB und der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB. Je nachdem, ob die Wirksamkeit einer außerordentlich fristlosen oder einer ordentlichen Kündigung zu prüfen ist, fallen die Voraussetzungen unterschiedlich aus. Der Vermieter kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, die außerordentlich fristlose und die ordentliche Kündigung gleichzeitig erklären.

1. Wann ist eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich?

Die Anforderungen an eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug finden sich in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Demnach besteht das Recht des Vermieters zur außerordentlich fristlosen Kündigung,

wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist,

oder

in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Auf die Frage, wie hoch muss der Mietrückstand für eine außerordentlich fristlose Kündigung sein, gibt es also zwei Antworten, die zwei Alternativen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

Dabei ist die zweite Variante wohl die bekanntere. Befindet sich der Mieter mit Mietzahlungen von insgesamt zumindest zwei Monatsmieten im Verzug, kann der Vermieter die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug erklären.

Dagegen ist die erste Variante eher unbekannt. Voraussetzung ist hier, dass der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (beispielsweise Miete Juni und Miete Juli) mit der Entrichtung der (gesamten) Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Wann ein nicht unerheblicher Teil der Miete erreicht ist, bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Demnach ist ein Rückstand erheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies wendet die Rechtsprechung wortwörtlich an. Übersteigt der innerhalb von zwei Zahlungsterminen (Monaten) aufgelaufene Zahlungsrückstand einen Betrag von einer Monatsmiete plus einem Cent ist er nicht unerheblich.Was ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug bei der Berechnung des Mietrückstands noch zu beachten?

Bei der Berechnung des Rückstands ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, wenn diesem Gewährleistungsrechte wie die Minderung der Miete oder ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Und in die Berechnung dürfen Rückstände aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen nicht einfließen.

Muss der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzug innerhalb einer bestimmten Zeit erklären?

Wichtig ist, dass das einmal entstandene Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug bestehen bleibt, bis der Mieter sämtliche (auch eventuell später entstandene) Mietschulden begleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).


Beiträge zum Thema Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?  – Der Beitrag soll Mietern von Wohnungen, denen wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde, praktische Tipps zum Umgang mit einer solchen Kündigung geben.

Richtig die Miete mindern – Bei der Umsetzung einer Minderung der Miete kommt es nicht selten zu Problemen. Wir erklären, was Mieter bei der Minderung der Miete beachten sollten, um eine Kündigung zu vermeiden.

Wegen Mietschulden gekündigt in der Corona-Pandemie – Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzug wurde in der Pandemie durch den Bundesgesetzgeber beschränkt. Was Mieter von Wohnungen beachten müssen, erläutert dieser Beitrag.

Wegen Corona keine Kündigungen im Gewerbemietrecht? – Was Mieter von Gewerberäumen in der Coronapandemie zum Thema Zahlungsverzugskündigung wissen müssen.


Was ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug bei der Berechnung des Mietrückstands noch zu beachten?

Bei der Berechnung des Rückstands ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, wenn diesem Gewährleistungsrechte wie die Minderung der Miete oder ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Und in die Berechnung dürfen Rückstände aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen nicht einfließen.

Muss der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzug innerhalb einer bestimmten Zeit erklären?

Wichtig ist, dass das einmal entstandene Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug bestehen bleibt, bis der Mieter sämtliche (auch eventuell später entstandene) Mietschulden begleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

2. Wann darf der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug erklären?

Im Wohnraummietrecht kann bei Zahlungsverzug auch ein Recht zur ordentlichen Kündigung bestehen. Im Gewerberaummietrecht spielt dieses Recht keine Rolle, da entweder die ordentliche Kündigung durch Befristung des Vertrages ausgeschlossen ist oder der Vermieter für die ordentliche Kündigung keinen Grund benötigt.

Meistens wird mit der außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt. Der Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigte Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten, z.B. zur Leistung der Miete, schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Ab welchem Mietrückstand darf der Vermieter ordentlich wegen Zahlungsverzug kündigen?

Eine nicht unerhebliche Verletzung der Pflichten ist regelmäßig dann gegeben, wenn der Vermieter berechtigt war, wegen Zahlungsverzug außerordentlich fristlos zu kündigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist aber auch unter dieser Grenze eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug soll erst dann nicht mehr möglich sein, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12). Dem wird entnommen, dass eine ordentliche Kündigung frühestens bei einem Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete und zumindest einem Monat möglich ist.

Berücksichtigt das Gericht bei der Prüfung der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug auch andere Faktoren?

Wichtig: Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung fragt man alleine, ob der Rückstand mit der Miete so hoch war, dass er zur Kündigung berechtigt. Dahingegen können bei der Frage, ob der Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war, weitere Umstände in die Bewertung einbezogen werden. Beispielsweise spricht es gegen ein berechtigtes Interesse, wenn sich der Vermieter selber pflichtwidrig verhalten hat.

3. Welche formellen Anforderungen bestehen bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug?

Der Vermieter muss im Wohnraummietrecht sowohl die außerordentlich fristlose als auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug begründen (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Außerdem ist im Wohnraummietrecht Voraussetzung, dass die Kündigung schriftlich erfolgt (§ 568 Abs. 1 BGB). Die Vermieter müssen also entweder alle die Kündigung unterschreiben oder aber der Kündigung ist eine schriftliche Vollmacht desjenigen beigefügt, der sich vertreten lässt.

Im Gewerberaummietrecht ist die Schriftform der Kündigung meistens im Vertrag vorgesehen. Dann gelten die gleichen Anforderungen wie im Wohnraummietrecht.

4. Wann muss der Mieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzug ausziehen?

Die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug beendet das Mietverhältnis entweder umgehend oder zu dem von dem Vermieter in dem Schreiben genannten Termin. Allerdings muss man zusätzlich die Möglichkeit des Mieters zur Zahlung innerhalb der Schonfrist beachten (s.u.).

Für die ordentliche Kündigung gelten die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um gesetzliche Fristen, von denen man zu Ungunsten des Mieters nicht im Vertrag abweichen darf (§ 573c Abs. 4 BGB). Zugunsten des Mieters ist eine vertragliche Abweichung natürlich möglich. Gerade in älteren Mietverträgen sind solche Abweichungen vorgesehen. Hier sollte man vor der Erklärung der Kündigung genau prüfen, innerhalb welcher Frist man kündigen darf.

Ist in dem Mietvertrag der beidseitige Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, darf der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums auch keine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug erklären.

5. Kann der Mieter die Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung unwirksam machen?

Die Mieter hat gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, durch Zahlung innerhalb der Schonfrist die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug abzuwenden. Voraussetzung ist, dass der Mieter spätestens zwei Monate, nachdem ihm die Klageschrift zugestellt wurde (sogenannte Rechtshängigkeit), sämtliche Mietschulden ausgleicht. Außerdem darf dem Mieter nicht innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wirksam wegen Zahlungsverzug die Kündigung erklärt worden sein.

Die ordentliche Kündigung bleibt aber auch bei Zahlung innerhalb der Schonfrist zunächst wirksam. Die Zahlung des Mieters kann man aber bei den anderen Faktoren, die bei der ordentlichen Kündigung zu berücksichtigen sind, einfließen lassen.

6. Hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzug wegen einer Härte zu widersprechen?

Wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen (§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB).

Nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ist ein Widerspruch aber nicht möglich, wenn der Vermieter zur außerordentlich fristlosen Kündigung (hier wegen Zahlungsverzug) berechtigt war. Allerdings hat der BGH bislang noch nicht zu der Frage entschieden, ob dies auch bei Unwirksamwerden der außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Schonfristzahlung des Mieters zutrifft. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ist der Ansicht, dass dann ein Härtewiderspruch des Mieters möglich ist (Landgericht Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 – 64 S 191/17).

Was muss man beachten, wenn man der Kündigung wegen Zahlungsverzug wegen Härtegründen widerspricht?

In jedem Fall muss der Mieter den Widerspruch schriftlich (§ 574b Abs. 1 S. 1 BGB) spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären (§ 574b Abs. 2 S. 1 BGB). Ein späterer Widerspruch ist dann möglich, wenn der Vermieter nicht auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat (§ 574b Abs. 2 S. BGB) oder aber der Grund für den Widerspruch erst später, aber noch vor Ende des Mietverhältnisses entstanden ist.

Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam ist, ihr widersprochen werden durfte, zugunsten des Mieters aber Härtegründe bestehen, nimmt es eine Interessensabwägung vor („eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB). Überwiegen dabei die Interessen des Mieters an der Fortsetzung, ist das Mietverhältnis so lange fortzusetzen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 S. 1 BGB).

7. Welche Miete muss der Mieter nach Ende des Mietvertrages zahlen?

Zieht der Mieter zum Ende der Kündigungsfrist nicht aus, ist er zur Zahlung von Nutzungsentschädigung (nicht mehr der Miete) verpflichtet. Die Nutzungsentschädigung fällt zumindest in Höhe der vereinbarten Miete an. Der Vermieter kann aber auch die ortsübliche Miete verlangen, falls diese über der vereinbarten Miete liegt (§ 546a Abs. 1 BGB). Die ortsübliche Miete bestimmt sich nach der Marktmiete (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

8. Kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzug die Mietsache nicht herausgibt?

Theoretisch besteht für den Vermieter weiter die Möglichkeit einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen (§ 546a Abs. 2 BGB). Im Wohnraummietrecht schränkt § 571 BGB die Möglichkeit zur Geltendmachung eines Schadens aber erheblich ein. Insbesondere kann von dem Mieter weiterer Schadensersatz verlangt werden, wenn dem Mieter durch das Gericht eine Räumungsfrist gewährt wird (§ 571 Abs. 2 BGB).

9. Wie hoch ist der Streitwert einer Kündigung wegen Zahlungsverzug?

Streiten die Parteien nur über die Wirksamkeit der Kündigung und daher den Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung, beträgt der Streitwert (im Regelfall) die Jahresnettokaltmiete, daher die 12-fache Monatsnettokaltmiete (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG).  Es bestehen aber Ausnahmen.

Zunächst einmal ist “das Entgelt” für ein Jahr der Höchstbetrag. Sind die Parteien darüber einig, dass das Mietverhältnis vor einem Jahr endet, ist der Wert bis zu diesem Zeitpunkt entscheidend.

Beispiel: Der Vermieter verlangt die Räumung zum 30.06. eines Jahres. Der Mieter bestreitet nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich sondern alleine den Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Nach seiner Ansicht beendet die Kündigung den Mietvertrag zum 30.09.. Streitwert eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit der Kündigung ist das Entgelt für einen Monat.

Das Entgelt berechnet sich im Regelfall nach der Nettokaltmiete, dies meint Fälle, in denen die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart haben. Wenn die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben oder wenn die Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Bruttomiete oder Teilinklusivmiete), sind auch die Leistungen auf die Betriebskosten zu berücksichtigen (§ 41 Abs. 1 S. 2 GKG).

Außerdem kann sich der Streitwert dann noch erhöhen, wenn die Parteien nicht nur über die Räumung streiten. Bspw. kann der Vermieter auch den Antrag stellen, die Höhe der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB gerichtlich feststellen zu lassen. Verlangt der Vermieter mit der Klage auch die Zahlung der Mietrückstände, erhöht auch dieser Antrag den Streitwert der Klage.

Verwandte Schlagwörter

Beiträge und Urteile zum Thema Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wegen Mietschulden gekündigt in der Corona-Pandemie

  • 30. März 2020
  • RA Daryai
Beitrag

Aufgrund der gesetzlichen Regelung zur Corona-Pandemie möchte ich für den Fall, dass Sie wegen Mietschulden in der Corona-Pandemie gekündigt werden, meine Empfehlungen aus dem Beitrag “Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?” mit diesem Beitrag ergänzen.

Lesen

Wegen Corona keine Kündigungen im Gewerbemietrecht?

  • RA Daryai
Beitrag

In der letzten Woche ist das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht überwiegend in Kraft getreten. In dem Gesetz findet sich auch eine Anpassung des Rechts des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Lesen

Wegen Corona die Miete mindern im Gewerbe

  • 18. März 2020
  • RA Daryai

In den letzten Tagen erreichen mich Anrufe meiner Mandanten, die aufgrund der behördlichen Regelungen wegen der Corona-Pandemie in Probleme geraten. Erste Frage ist häufig, ob man als Mieter im Gewerbe die Miete wegen Corona mindern darf.

Lesen

Ausschluss der Minderung im Gewerberaummietrecht

  • 4. Februar 2020
  • RA Daryai
Urteil // OLG Brandenburg // 3 U 34/19

Mit Urteil vom 04.02.2020 hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg eine Mieterin zur Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen verurteilt. Die Vermieterin hatte wegen Zahlungsverzug der Mieterin gekündigt.

Lesen

Gleichzeitige fristlose und ordentliche Kündigung

  • 19. September 2018
  • RA Daryai
Urteil / Kurzmitteilung // Bundesgerichtshof // VIII ZR 231/17

Mit Pressemitteilung vom 19.09.2018 erklärt der Bundesgerichtshof, dass er entschieden hat, dass eine außerordentlich fristlose Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden kann. Damit wird eine Entscheidung der 66. Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben.

Lesen

Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?

  • 27. August 2018
  • RA Daryai
Beitrag

Im Folgenden möchte ich Mietern von Wohnungen, denen wegen Mietschulden, daher im Juristendeutsche wegen Zahlungsverzuges mit der Miete, gekündigt wurde, einige Tipps aus der rechtsanwaltlichen Praxis an die Hand geben, wie sie mit einer solchen Kündigung umgehen sollten. Wie immer, können diese Ausführungen aber eine rechtsanwaltliche Beratung nicht ersetzen.

Lesen

Härtefallwiderspruch auch bei Zahlungsverzugskündigung?

  • 1. März 2018
  • RA Daryai
Beschluss // Landgericht Berlin // 64 S 191/17

In einem Hinweisbeschluss vom 01.03.2018 erklärt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin, dass sie Mietern, denen wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde, die Möglichkeit zum Härtefallwiderspruch eröffnen möchte und dass in Berlin von “fehlendem Ersatzwohnraum” regelmäßig ausgegangen werden kann.

Lesen

Zurückbehaltungsrecht ohne Mängelanzeige

  • 20. Februar 2018
  • RA Daryai
Urteil // Landgericht Flensburg // 1 S 88/17

Mit einer Entscheidung aus dem Februar 2018 wird durch das Landgericht Flensburg die Frage gestellt, ob ein Mieter sich, selbst wenn er einen Mangel nicht angezeigt hat, im Prozess auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete berufen kann.

Lesen

Kann man gleichzeitig ordentlich und fristlos kündigen?

  • 13. Oktober 2017
  • RA Daryai
Urteil // Landgericht Berlin // 66 S 90/17

Nachdem bereits die 67. Kammer des LG Berlin die Anforderungen an die zusätzlich zur außerordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs verschärft hat, erklärt jetzt die 66. Kammer des Landgerichts, dass eine solche Kündigung stets unwirksam ist.

Lesen

Kündigung unwirksam wenn Rückstand ausgeglichen

  • 20. Juni 2017
  • RA Daryai
Urteil // Landgericht Berlin // 63 S 309/16

Mit Urteil vom 20.06.2017 ist nun auch die 63. Kammer des LG Berlins dazu übergegangen, bei der ordentlichen Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs intensiver zu prüfen, ob eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vorliegt.

Lesen
An den Anfang scrollen