Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB im Mietrecht

Wenn Mietende oder Vermietende Ansprüche gegen die jeweils andere Partei geltend machen möchten, müssen sie stets beachten, dass diese nach Ablauf einer bestimmten Frist verjähren. Nach Eintritt der Verjährung ist ein Anspruch in der Regel nicht mehr durchsetzbar, sofern die Gegenpartei die Verjährung geltend macht. Je nachdem, um welchen Anspruch es sich im Einzelfall handelt, gelten unterschiedliche Fristen.

Was ist die sogenannte Regelverjährung?

Ansprüche verjähren im Zivilrecht im Regelfall gem. § 195 BGB nach drei bis vier Jahren. Man spricht bei dieser allgemeinen Verjährungsfrist des § 195 BGB auch von Regelverjährung. Es gibt jedoch zahlreiche hiervon abweichende Verjährungsfristen. So auch die Frist des § 548 BGB für Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis.

Der § 548 BGB

Der § 548 BGB besagt das Folgende:

(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Danach gilt für einige mietrechtliche Ansprüche eine stark verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten. Zweck dieser Vorschrift ist es, die rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten. Schließlich haben diese, insbesondere nach Beendigung des Mietverhältnisses, ein großes Interesse an der schnellen Klärung von Ansprüchen.

In der Regel können Ansprüche mit Eintritt der Verjährung also nicht mehr durchgesetzt werden, sofern der Schuldner die Verjährung auch gegenüber dem Gläubiger geltend macht. Hiervon gibt es jedoch die Ausnahme des § 215 BGB. Die Aufrechnung der verjährten Forderung mit Ansprüchen des Schuldners ist danach möglich, wenn die Ansprüche sich zuvor bereits unverjährt gegenübergestanden haben. Es muss sich um gleichartige Forderungen handelt. So können Vermietende beispielsweise mit Ansprüchen Mietender auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen. Allerdings sollten sie unbedingt beachten, dass Vermietende für ihre Ansprüche ein Wahlrecht haben, ob sie Reparatur oder Geld möchten, § 249 BGB. Erst nachdem sie sich für den Schadensersatz in Geld entschieden haben, ist diese Gleichartigkeit gegeben und Vermietende können auch nach Eintritt der Verjährung noch gegenüber Ansprüchen Mietender die Aufrechnung erklären, wie ein Beschluss des Kammergerichts Berlin zeigt.

Bei welchen Ansprüchen Vermietender gilt die verkürzte Verjährungsfrist des § 548 BGB?

Die verkürzte Verjährungsfrist des § 548 BGB gilt nicht für alle mietrechtlichen Ansprüche. Für Vermietende gilt die verkürzte Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB bei Ansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Dazu gehören auch vertragliche Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache. Wenn die Mietsache also beschädigt ist oder sie durch Veränderungen bei Rückerhalt nicht dem vereinbarten und geschuldeten Zustand entspricht.

Umfasst sind hiervon auch Schäden an Teilen der Mietsache, die den Mietenden nur zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen, wie beispielsweise Schäden am Treppenhaus, in Fluren, am Hauseingang etc..

Des Weiteren sind Schadensfolgen umfasst. Wenn also erst durch die Beschädigung der Mietsache Mietausfallschäden entstehen, verjährt der Anspruch auf Ersatz dieser Schäden ebenfalls nach der kurzen Verjährungsfrist.

Schließlich unterliegen der kurzen Verjährungsfrist die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Normalerweise gehören diese zu den Pflichten Vermietender, gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder auch individualvertraglich können sie allerdings auf die Mietenden abgewälzt werden. Dazu gehört auch die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Wenn Mietende der auf sie abgewälzten Pflicht nicht nachkommen, unterliegt der Schadensersatzanspruch der Vermietenden der kurzen Verjährungsfrist.

Nicht davon erfasst ist dagegen der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache oder auf Zahlung der Miete. Hier gilt die Regelverjährung von drei Jahren.

Wann beginnt die Verjährungsfrist für Vermietende zu laufen?

Bezüglich des Fristbeginns müssen Vermietende und Mietende unterschiedliches beachten. Die Frist des § 548 BGB läuft für Vermietende ab Rückerhalt der Mietsache. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis noch nicht, also erst zu einem späteren Zeitpunkt, beendet ist. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe i.S.d. § 546 Abs. 1 BGB an.

Rückerhalt heißt, dass Vermietende die Möglichkeit haben müssen, die Mietsache auf Mängel zu untersuchen. Sie müssen durch unmittelbare Sachherrschaft dazu in der Lage sein, sich ungestört ein Bild von Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Sie müssen freien Zutritt haben. Maßgeblich hierfür ist die tatsächliche Besitzaufgabe Mietender. Hiervon müssen die Vermietenden Kenntnis erlangt haben. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt also, wenn Mietende einseitig den Besitz aufgeben, Vermietende davon Kenntnis erhalten und sie sich zudem, insbesondere durch Schlüsselübergabe durch die Mietenden, selbst in den Besitz der Mietsache bringen können. Die Schlüsselübergabe ist dabei regelmäßig der Zeitpunkt, mit dem die Verjährungsfrist beginnt. Die Zurückhaltung einzelner Schlüssel steht dem laut einem Urteil des OLG Düsseldorf nicht entgegen (s. OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – 10 U 44/12).

Auch bei unberechtigter Verweigerung der Rücknahme beginnt die Verjährungsfrist mit dem Rückerhalt

Demnach hängt der Beginn der Verjährungsfrist des § 548 BGB auch nicht davon ab, ob der Mietvertrag zu Zeitpunkt bereits beendet ist. Doch was gilt, wenn Mietende den Vermietenden anbieten, die Mietsache zurückzuerhalten, diese aber die Rücknahme der Mietsache verweigern? Hierzu gibt es verschiedene Auffassungen, die Beantwortung der Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) bisher offengelassen. Jedenfalls gilt nach allen Auffassungen auch bei einer unberechtigten Verweigerung der Rücknahme durch Vermietende, dass die Verjährungsfrist mit Rückerhalt und tatsächlicher Besitzaufgabe Mietender beginnt. Vermietende sollen hier nicht in die Position versetzt werden, den Eintritt der kurzen Verjährung zu Lasten der Mietenden unberechtigt hinauszögern zu können.

Wenn jedoch berechtigte, entgegenstehende schutzwürdige Belange Vermietender ersichtlich sind, kann im Einzelfall etwas anderes gelten. Beispielsweise, wenn es Vermietenden darum geht, die Mietenden zu einer geordneten Rückgabe der Mietsache im Rahmen eines Übergabetermins zu bewegen. Abzustellen ist dabei grundsätzlich immer auf die Frage, ob Vermietende tatsächlich den Besitz zurückerhalten und auch behalten und Mietende diesen auch tatsächlich aufgegeben haben.

Schließlich gibt es aber auch Ausnahmefälle, in denen es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf die Besitzerlangung durch die Vermietenden ankommt. Zum Beispiel, wenn Vermietende an Nachmietende vermieten. Der Mieterwechsel führt für die ausgeschiedenen Mietenden zum Verjährungsbeginn, selbst dann, wenn Vermietende die Mietsache einvernehmlich nicht vorübergehend zurückerhalten. Hier ist dann für den Beginn der Verjährung auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzustellen.

Bei welchen Ansprüchen Mietender gilt die verkürzte Verjährungsfrist des § 548 BGB?

Gemäß § 548 Abs. 2 Var. 1 BGB unterfallen Ansprüche Mietender auf Ersatz von Aufwendungen der verkürzten Verjährungsfrist. Erfasst sind solche Aufwendungen, welche die Mietsache erhalten, wiederhergestellt oder verbessert haben. Beispielsweise, wenn Mietende einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 536a Abs. 2 BGB haben, weil die Vermietenden mit der Mängelbeseitigung in Verzug kommen. Je nach Einzelfall kann sich die der verkürzten Verjährungsfrist unterliegende Anspruchsgrundlage zudem aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag sowie dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ergeben.

Des Weiteren können auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung nach dem § 548 BGB verjähren. Wenn also Mietende aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durchführen, zu deren Durchführung sie aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel gar nicht verpflichtet sind, unterliegt ihr Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ebenfalls der verkürzten Verjährungsfrist. Denn Sinn und Zweck des § 548 BGB ist, wie bereits ausgeführt, mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis schnell zu klären.

Schließlich unterliegt gemäß § 548 Abs. 2 Var. 2 BGB auch der Anspruch auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtung der verkürzten Verjährungsfrist. Dies umfasst sowohl Ansprüche auf Wegnahme aus § 539 Abs. 2 BGB als auch Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Wegnahmerechts.

Grundsätzlich gilt, dass die Ansprüche, welche nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren, stets einen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis haben müssen. Und es verjähren auch nicht alle Ansprüche Mietender gegenüber den Vermietenden nach § 548 BGB Abs. 2 BGB. Schadensersatzansprüche Mietender wegen sonstiger Vertragsverletzungen, wie der aus § 536a Abs. 1 BGB, wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen sowie solche wegen unberechtigter Kündigung durch die Vermietenden, unterliegen der Regelverjährung.

Wann beginnt die Verjährungsfrist für Mietende zu laufen?

Die Verjährungsfrist für Ansprüche Mietender beginnt in der Regel mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, unabhängig davon, wann der Anspruch entstanden ist. Das heißt, mit Ablauf der Kündigungsfrist, mit Zugang einer außerordentlich fristlosen Kündigung bei den Mietenden oder mit Ende der Laufzeit eines befristeten Mietvertrages. Auf die tatsächliche Besitzaufgabe durch Auszug der Mietenden kommt es nicht an.

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1. Kann die kurze Verjährungsfrist durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verlängert werden? Hierzu hat der BGH entschieden.
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