Die häufigsten Fragen zur Mietkaution

In dem folgenden Beitrag möchte ich auf die häufigsten Fragen zur Mietkaution eingehen, die mir in meiner täglichen Praxis als Fachanwalt für Mietrecht begegnen:

Vorweg zu schicken ist dabei, dass die Mietkaution ein Sicherungsmittel für den Vermieter ist. Und zwar für Ansprüche, die insbesondere erst nach dem Ende des Mietverhältnisses „entdeckt werden“ (also vor allem Beschädigungen der Mietsache, die der Vermieter ja erst nach Rückgabe der Wohnung erkennen kann) bzw. auch erst nach Ende entstehen. Das heißt, vor allem Nachforderungen aus der ja noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung für das Jahr, in welchem der Mieter auszieht.

Wenn man sich dies vor Augen führt, dann beantworten sich viele Fragen eigentlich schon von alleine. Z.B. auch die, ob man die Mietkaution nicht zum Ende des Mietverhältnisses hin einfach „abwohnen“ darf. Aber von vorn.

Beginn des Mietvertrages – Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die zulässige Höhe der Mietkaution ist im Gesetz klar geregelt (§ 551 Abs. 1 S. 1 BGB). Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Sie darf außerdem vom Mieter (selbst wenn es im Vertrag anders vereinbart ist) in drei Raten bezahlt werden (Ausnahme: Individualvereinbarung und zwar ausdrücklich vom Mieter angeboten). Es gibt eine seltene Ausnahme hinsichtlich der Höhe der Mietkaution für den Fall der „aufgedrängten Eltern-Bürgschaft“. Aber diese möchte ich an dieser Stelle nicht besprechen. Wichtig: zahlen Sie diese dann auch gleich vereinbarungsgemäß, denn – neben den bekannten Gründen der Zahlungsverzugskündigung (umgangssprachlich „bei zwei Mieten im Rückstand“) – ist auch die Nichtzahlung der Kaution ein Grund zur fristlosen Kündigung. So bestimmt das Gesetz in § 543 BGB:

„(2a) Ein wichtiger Grund […] liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB), um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt das Gesetz dabei nicht vor. Wichtig ist, dass der treuhänderische Charakter für Dritte erkennbar wird (ich empfehle z.B. ein Unterkonto zum Mietkonto mit der Bezeichnung „Mietkaution Name des Mieters und ggf. Mieter- oder Vertragsnummer“). Ferner ist die Kaution verzinst, also mindestens zu den Konditionen die für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich sind, anzulegen. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht erhalten Vermieter von Zimmern in Studenten- und Jugendwohnheimen.

Weitere Eckdaten in Kurzfassung: Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt innerhalb der „normalen“ Verjährungsfrist von drei bis vier Jahren. Fristbeginn ist zum Ende des Jahres, in welchem der Zahlungsanspruch entstanden ist. Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf einen Nachweis, dass und wie die Kaution angelegt wurde. Ansonsten darf er die Miete bis zu der Höhe der Mietkaution zurückhalten.

Dürfen Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?

Sowohl von Vermieterseite als auch von Mieterseite kommen immer wieder zwei Fragen, die sich auf das laufende Mietverhältnis beziehungsweise dessen nahendes Ende beziehen.

Die Vermieter fragen mich, ob sie auch während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen dürfen.

Als Beispiel sei folgende Konstellation genannt: Der Mieter zeigt einen Schaden in der Wohnung an. Der Vermieter lässt diesen auch reparieren. Er ist danach der Ansicht, es handele sich um eine sogenannte Kleinreparatur, deren Kosten der Mieter tragen müsse. Er möchte daher gerne auf die Kaution zurückgreifen, da es sich dabei doch um ein Sicherungsmittel des Vermieters handele. Der Mieter hingegen geht von einem Mangel und daher der Ersatzpflicht des Vermieters aus.

Der Bundesgerichtshof hat zu der Frage des Zugriffs im laufenden Mietverhältnis eine klare Entscheidung getroffen. Dies soll möglich und zulässig sein, sofern die Forderung des Vermieters unbestritten ist. Dies ist hier ja gerade nicht der Fall. Daher darf der Vermieter während eines noch laufenden Mietverhältnisses wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die Kaution zugreifen. Auch kann eine solche Zugriffsmöglichkeit nicht vertraglich vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung, die dem Vermieter auch in diesem Fall einen Zugriff auf die Kaution gestattet, weicht zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung (des § 551 Abs. 1 BGB) ab. Sie ist daher gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Hat der Vermieter die Kaution während des noch laufenden Mietverhältnisses in Anspruch genommen, kann der Mieter die sogenannte „Wiederauffüllung“ verlangen. D. h. der Vermieter muss den entnommenen Betrag wieder dem insolvenzfesten Kautionskonto gutschreiben (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Ist es möglich, als Mieter die letzten (zwei) Monate „abzuwohnen“?

Die Mieter wiederum fragen mich, ob es denn nicht möglich sei, dass man die letzten (zwei) Monate einfach die Kaution „abwohnt“? Sofern man nicht eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen hat, ist dies aus den ganz am Anfang des Beitrags genannten Gründen nicht möglich. Der Vermieter soll ja insbesondere für Schäden an der Mietsache und für noch eventuell nachfolgende Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung eine Sicherheit haben. Oft hat er ja während des laufenden Mietverhältnisses keinen Zugang zu der Wohnung und kann daher überhaupt nicht abschätzen, in welchem Zustand er die Wohnung zurückbekommt.

Auch die Betriebskostenabrechnung kann er ja erst wesentlich später, nämlich bei Vorliegen aller Unterlagen und Rechnungen, erstellen. Aus diesem Grund ist es nicht zulässig, ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter, die Kaution einfach abzuwohnen. Der Vermieter kann hier Zahlung auf Klage der Miete erheben und wird diese auch gewinnen, der Mieter trägt dann die Kosten des Rechtsstreits. Aus diesem Grund ist von einem solchen Vorgehen dringend abzuraten.

Ende des Mietverhältnisses – Zurückbehaltung der Kaution

Der Idealfall nach Beendigung des Mietverhältnisses sieht so aus, dass der Mieter seine Kautionszahlung inklusive Zinsen vom Vermieter zurückerhält, nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist und keine Mietschulden und/oder anderweitige Forderungen mehr bestehen.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Oft kommt es aber dabei zu Störungen dergestalt, dass der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise nicht zurückzahlt oder aber sich auch einfach gar nicht mehr meldet und auf Schreiben nicht reagiert.

Grundsätzlich wird dem Vermieter eine Überlegungsfrist eingeräumt, innerhalb derer er prüfen kann, ob noch Forderungen gegen den Mieter bestehen. Diese Frist beträgt bis zu 6 Monate. Diese sollte man als Mieter abwarten.

Auch darüber hinaus darf der Vermieter in Ausnahmefällen noch einen Teilbetrag zurückbehalten und von seinem sogenannten Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Dies nämlich dann, wenn er es für möglich hält, dass der Mieter noch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung schuldet. Dies sei an folgendem Beispiel einmal illustriert:

Das Mietverhältnis endet zum 31. Januar eines Jahres und die Wohnung wird auch an diesem Tag übergeben. Dann endet die sechsmonatige „Wartefrist“ (aus Sicht des Mieters) Ende Juli. In den Vorjahren endete die Betriebskostenabrechnung allerdings immer mit einer Nachzahlung des Mieters von 150,00 EUR. Der Vermieter kann aber, da ihm zu diesem Zeitpunkt die Unterlagen noch nicht vorliegen können, Ende Juli noch nicht für das Jahr abrechnen. Hier darf der Vermieter dann den Betrag aus den letzten Jahren nebst einem entsprechenden Sicherheitspuffer zurückbehalten. Ich würde hier sagen, dass 200,00 EUR angemessen sind.

Aufforderung zur Abrechnung über die Kaution und zur Auszahlung unter Setzung einer angemessenen Frist

Sofern der Vermieter nicht über die Kaution abgerechnet hat, sollte der Mieter ihn dazu unter Setzung einer angemessenen Frist (2 Wochen sind nach meiner Ansicht ausreichend, da der Vermieter ja nun schon sechs Monate Zeit hatte) zu der Abrechnung über die Kaution und zu der Auszahlung des sich daraus ergebenden Betrages auffordern.

Dabei sollten Sie sicherstellen, dass der Nachweis des Zugangs gerichtsfest nachgewiesen nachweisbar ist. Denn läuft diese Frist ab, ohne dass der Vermieter der Aufforderung nachgekommen ist, dann ist dieser zum Ersatz des sogenannten Verzugsschadens – und damit vor allem der Kosten eines Anwalts – verpflichtet. Wir empfehlen daher folgende Vorgehensweise: Lassen Sie eine dritte Person eine Kopie des unterschriebenen Originals anfertigen. Diese Person bringt dann auch das unterschriebene Original zur Post und verschickt dieses per Einwurfeinschreiben. Anschließend bewahren Sie den Einlieferungs- und den Zustellungsbeleg zusammen mit der Kopie auf. Und der Zeuge notiert sich auf der Kopie des Schreibens: „das unterschriebene Original habe ich am [Datum] per Einwurfeinschreiben an den Empfänger unter der oben genannten Adresse geschickt.“

Dann gelingt der Nachweis, dass und auch „was“ bei dem Empfänger zugegangen ist.

Praxistipps für Mieter und Vermieter

Für den Mieter empfiehlt sich folgendes Vorgehen: sechs Monate abwarten und dann, wie oben beschrieben, den Vermieter anschreiben und „in Verzug setzen“. Im Anschluss daran kann dann ein Rechtsanwalt beauftragt werden, die Kosten dafür trägt dann der Vermieter als „Verzugsschaden“.

Für den Vermieter kann der Rückgriff auf die Kaution eine Möglichkeit sein, einen Fehler wiedergutzumachen. Oft wird übersehen, dass für Ansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache eine kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten gilt (§ 548 BGB). Sofern diese Frist verstrichen ist, kann der Anspruch nicht mehr „aktiv“ geltend gemacht werden, der Mieter kann dagegen die Einrede der Verjährung erheben. Aber: auch mit verjährten Forderungen kann die Aufrechnung erklärt werden! Sofern also der Mieter nunmehr die Kaution verlangt, kann dann letztendlich durch die Aufrechnung dieser Anspruch doch noch realisiert werden.

Aus diesem Grund sollte man als Vermieter auch genau aufpassen, in welcher Reihenfolge man seine Ansprüche geltend macht und was man dem Mieter/und oder dem Gericht schreibt.

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Entscheidungen zu dem Thema Mietkaution finden Sie hier.