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Die neue Mietpreisbremse – Änderungen 2019

  • RA Kuo
  • Mietrecht - Wohnraum

Viele Mandanten fragen mich, inwiefern sich denn jetzt Änderungen bei der Mietpreisbremse ergeben haben und ob es für den Mieter jetzt leichter geworden ist, gegen erhöhte Mieten vorzugehen.

Die Antwort ist ein klares „Ja“ aus meiner Sicht. Dabei sollte der Mieter, der meint, dass er eine überhöhte Miete bezahlt, zunächst überprüfen, ob seine Mieter über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist im Rahmen der Onlineabfrage des Berliner Mietspiegels recht einfach vorzunehmen. Ich darf dazu auf folgenden Artikel des Kollegen Daryai verweisen:

https://www.dk-ra.de/wie-bestimme-ich-meine-miete-nach-dem-berliner-mietspiegel/

Sofern dann festgestellt wird, dass die Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist der nächste Blick dann in den Mietervertrag zu werfen. Denn eines der Kernprobleme, welches vom Gesetzgeber auch recht schnell erkannt wurde, war bis dahin, dass dem aktuellen Mieter nicht klar war, welche Miete denn der Vormieter gezahlt hatte und ob der Vermieter, und wenn ja, in welchem Umfang vor seinem Einzug oder auch schon in den drei Jahren davor Arbeiten durchgeführt hat, die möglicherweise eine Mieterhöhung rechtfertigen würden.

Der Gesetzgeber hat daher nachgebessert und dem Mieter nicht nur einen Auskunftsanspruch zugesprochen, sondern nunmehr auch eine Auskunftsverpflichtung des Vermieters festgelegt. So heißt es in dem neu eingeführten Abs. 1 a des § 556 g BGB:

Aus diesem Gesetzestest wird deutlich, dass der Vermieter hier umfassend – und von sich aus – Auskunft erteilen muss, dass und warum er hier eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete verlangen darf.

Dies macht die Überprüfung natürlich wesentlich einfacher beziehungsweise kann der Vermieter die erhöhte Miete nicht verlangen, sofern er dieser Auskunftsverpflichtung nicht nachgekommen ist.

Des Weiteren wurde für den Mieter eine weitere Erleichterung dahingehend eingeführt, dass er nun nicht mehr die sogenannte qualifizierte Rüge erheben muss, sondern dass die sogenannte einfache Rüge ausreicht. Bisher musste der Mieter Tatsachen vortragen, warum er denn die Miethöhe beanstandet. Natürlich kann er dies auch weiterhin tun sofern ihm entsprechende Informationen und Argumente vorliegen, es reicht aber aus, dass wenn sich der Vermieter auf eine Ausnahme beruft, der Mieter hierauf nur noch verweisen muss (so nun neu geregelt in § 556 g Abs. 2 S. 2 BGB). Wenn der Vermieter gar keine Angaben macht dann kann auch ohne Begründung die Rüge ausgesprochen werden. So jedenfalls lesen dies die meisten Juristen derzeit aus dem bisher erst seit kurzem vorliegenden Gesetzestext.

Wenn man sich die bisher zu dem Gesetzestext erschienene Literatur durchsieht, dann ist weiterhin vieles streitig, beziehungsweise werden unterschiedliche Formulierungen, wie unter Juristen üblich, unterschiedlich gedeutet und ausgelegt.

Insofern empfiehlt sich, und das als Praxistipp, folgende Herangehensweise:

Sofern man feststellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschritten wurde und auch nach dem ersten Eindruck keine Ausnahmetatbestand vorliegt, so sollte man den Vermieter, sofern eine Absenkung der Miete gewünscht ist, zunächst selbst kontaktieren und möglicherweise auch im Rahmen dieses Gesprächs oder der Korrespondenz eine gütliche Einigung herbeiführen. Dies wäre auch unser Ziel, sofern Sie uns mit der Überprüfung und außergerichtlichen Vertretung beauftragen. Sie befinden sich in einem laufenden Mietverhältnis, welches ja nun nicht gleich vollständig und auf allen Ebenen eskalieren sollte.

Des Weiteren hat das Mietverhältnis ja gerade erst begonnen, sodass auch hier eine freundliche und sachlicher Herangehensweise empfehlenswert ist. Viele Vermieter handeln nicht unbedingt in böser Absicht bei der Festlegung der Mieter beziehungsweise der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ich werde diesen Artikel auch aktualisieren und ergänzen, sobald erste Gerichtsurteile dazu vorliegen. Da die Regelung nunmehr erst zum 01.01.2019 in Kraft getreten ist, sind hier viele der Regelungen noch allein im Gesetzestext vorliegend, es gibt (natürlich) noch keine Rechtsprechung zu den neuen Regelungen.

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