Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Kündigung wegen Eigenbedarf hat in den letzten Jahren insbesondere in Gebieten, in denen die Situation auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist, enorme Bedeutung erlangt. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf Folgendes zu beachten:

Was sind die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarf?

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter einer Wohnung zur Kündigung berechtigt, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Im Anschluss erklärt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“

Die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind daher:

1. Der Vermieter
2. benötigt (daher Interesse an der Wohnung)
3. die Wohnung
4. für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss also durch den Vermieter erfolgen. In der Kündigung sind zumindest die Person anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darzulegen, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat (BGH, Urteil vom 17. März 2010 – VIII ZR 70/09), denn im Wohnraummietrecht muss der Vermieter die Kündigung begründen (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Außerdem ist Voraussetzung, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss (§ 568 Abs. 1 BGB). Die Vermieter müssen also entweder alle die Kündigung unterschreiben oder aber der Kündigung ist eine schriftliche Vollmacht desjenigen beigefügt, der sich vertreten lässt.

Welche Fristen sind bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sind vor allem zwei Fristen von Interesse.

Nach § 573c Abs. 1 BGB gelten für Vermieter nach der Mietdauer gestaffelte Kündigungsfristen. Hierbei handelt es sich um gesetzliche Fristen, von denen man zu Ungunsten des Mieters nicht im Vertrag abweichen darf (§ 573c Abs. 4 BGB). Zugunsten des Mieters ist eine vertragliche Abweichung natürlich möglich. Gerade in älteren Mietverträgen sind solche Abweichungen vorgesehen. Hier sollte man vor der Erklärung der Kündigung genau prüfen, innerhalb welcher Frist man kündigen darf. Ist in dem Mietvertrag der beidseitige Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, darf der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums natürlich auch nicht eine Kündigung wegen Eigenbedarf erklären.

Eine weitere bedeutsame Frist ist in § 577a BGB geregelt. Wenn nach Abschluss des Mietvertrages das Haus, in dem die Wohnung liegt, zu Wohnungseigentum umgewandelt wird, besteht zu Gunsten des Mieters ein langjähriger Ausschluss des Rechts zur Kündigung. Diese Einschränkung hat der Gesetzgeber vorgesehen, da sich durch eine Umwandlung zu Wohnungseigentum die Gefahr einer Kündigung für den Mieter erheblich erhöht. Nach § 577a Abs. 1 BGB darf der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf dann erst drei Jahre nach der erstmaligen Veräußerung der Wohnung erklären.

Nach § 577a Abs. 2 BGB kann der Landesgesetzgeber diese Frist auf bis zu zehn Jahre erhöhen. Von dieser Möglichkeit hat das Land Berlin mit der „Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 13. August 2013“ Gebrauch gemacht. In Berlin beträgt die Frist, innerhalb der eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach Umwandlung in Wohnungseigentum ausgeschlossen ist, daher zehn Jahre.

Wann ist ein Härtewiderspruch des Mieters gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?

Wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen (§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Mieter muss den Widerspruch schriftlich (§ 574b Abs. 1 S. 1 BGB) spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären (§ 574b Abs. 2 S. 1 BGB). Ein späterer Widerspruch ist dann möglich, wenn der Vermieter nicht auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat (§ 574b Abs. 2 S. BGB) oder aber der Grund für den Widerspruch erst später, aber noch vor Ende des Mietverhältnisses entstanden ist.

Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist, zugunsten des Mieters aber Härtegründe bestehen, nimmt es eine Interessensabwägung vor („eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB). Überwiegen dabei die Interessen des Mieters an der Fortsetzung, ist das Mietverhältnis so lange fortzusetzen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 S. 1 BGB).

Wie hoch ist die Nutzungsentschädigung bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf?

Zieht der Mieter zum Ende der Kündigungsfrist nicht aus, ist er zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verpflichtet. Die Nutzungsentschädigung fällt zumindest in Höhe der vereinbarten Miete an. Der Vermieter kann aber auch die ortsübliche Miete verlangen, falls diese über der vereinbarten Miete liegt (§ 546a Abs. 1 BGB). Die ortsübliche Miete bestimmt sich nach der Marktmiete (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Theoretisch besteht für den Vermieter weiter die Möglichkeit einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen (§ 546a Abs. 2 BGB). Im Wohnraummietrecht schränkt § 571 BGB die Möglichkeit zur Geltendmachung eines Schadens aber erheblich ein. Insbesondere kann von dem Mieter kein weiterer Schadensersatz verlangt werden, wenn dem Mieter durch das Gericht eine Räumungsfrist gewährt wird (§ 571 Abs. 2 BGB).

Kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch bei vorgetäuschtem Eigenbedarf geltend machen?

Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann der Mieter Schadensersatz von dem Vermieter geltend machen. Ist der Mieter aufgrund der Eigenbedarfskündigung bereits ausgezogen, kann ein solcher Schadensersatzanspruch verschiedene Positionen fassen, beispielsweise Umzugskosten, Renovierungskosten, Differenz zwischen alter und neuer Miete, Anschaffung neuer Möbel.

Wie hoch ist der Streitwert der Kündigung wegen Eigenbedarf?

Streiten die Parteien nur über die Wirksamkeit der Kündigung und daher den Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung, beträgt der Streitwert (im Regelfall) die Jahresnettokaltmiete, daher die 12-fache Monatsnettokaltmiete (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG).  Es bestehen aber Ausnahmen.

Zunächst einmal ist „das Entgelt“ für ein Jahr der Höchstbetrag. Sind die Parteien darüber einig, dass das Mietverhältnis vor einem Jahr endet, ist der Wert bis zu diesem Zeitpunkt entscheidend.

Beispiel: Der Vermieter verlangt die Räumung zum 30.06. eines Jahres. Der Mieter bestreitet nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich sondern alleine den Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Nach seiner Ansicht beendet die Kündigung den Mietvertrag zum 30.09.. Streitwert eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit der Kündigung ist das Entgelt für die drei Monate Juli bis September.

Das Entgelt berechnet sich im Regelfall nach der Nettokaltmiete, dies meint Fälle, in denen die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart haben. Wenn die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben oder wenn die Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Bruttomiete oder Teilinklusivmiete), sind auch die Leistungen auf die Betriebskosten zu berücksichtigen (§ 41 Abs. 1 S. 2 GKG).

Außerdem kann sich der Streitwert dann noch erhöhen, wenn die Parteien nicht nur über die Räumung streiten. Bspw. kann der Vermieter auch den Antrag stellen, die Höhe der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB gerichtlich feststellen zu lassen.