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Keine Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 6/04

Mit einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu der lang umstrittenen Frage entschieden, ob die Zahlung innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führt. Aufgrund der Entscheidung des BGH gibt es keine Möglichkeit zur Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien waren über einen Wohnungsmietvertrag aus dem Jahr 1991 miteinander verbunden. Zuletzt betrug die Miete 580,88 €.

Die Mieterin kam über mehrere Monate mit einem Betrag von insgesamt 1.162,05 € in Rückstand. Daraufhin kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 13.11.2002 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Mietrückstände wurden durch das Sozialamt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Die Vermieterin verlangte dann die Räumung der Wohnung zum 31.12.2003 (also zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist).

Nachdem die Mieterin aus der Wohnung auszog, sich aber dagegen wehrte, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, musste nun darüber entschieden werden, ob sich die Klage durch die Schonfristzahlung erledigt hatte. Das Landgericht Berlin war der Ansicht, dass die Leistung innerhalb der Schonfrist auch die Wirkung der ordentlichen Kündigung beseitigt hatte. Es entschied deshalb, dass die Kosten des Rechtsstreits durch die Vermieterin zu tragen sind.

Keine Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist es an das Landgericht zurück. Das Landgericht soll weitere Sachverhaltsaufklärung leisten, da zumindest die Schonfristzahlung nicht die Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung zur Folge hatte. Alleine die außerordentliche fristlose Kündigung vom 13.11.2002 sei durch die Zahlung unwirksam geworden, so der BGH.

Die Möglichkeit, die Wirkung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung innerhalb der Schonfrist zu beseitigen, ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. § 569 Abs. 3 BGB bezieht sich aber ausdrücklich nur auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, also auf die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das Recht zur ordentlichen Kündigung folgt demgegenüber aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Der BGH kommt in einer umfassenden Abwägung nach Wortlaut, historischer Auslegung, der systematischen Stellung und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung zu dem Ergebnis, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich für die außerordentliche fristlose und nicht für die ordentliche Kündigung gilt.

Von den Argumenten des Bundesgerichtshofs ist vor allem bedeutsam, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, also die Regelung zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages, ein Verschulden des Mieters voraussetzt. Im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann sich der Mieter also im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darauf berufen, dass eine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet war. Unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe können dazu führen, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters nicht wirksam ist.

Praxistipp

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005 hat dazu geführt, dass im Falle einer Schonfristzahlung und der hierdurch unwirksam gewordenen außerordentlichen fristlosen Kündigung Mieter und Vermieter in Zukunft abwägen müssen, ob eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist oder nicht (s. hierzu auch die Entscheidung: LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16, LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17, LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 – 63 S 309/16, LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14, BGH, Urteil vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14).

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  1. Zum Beitrag: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?
  2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

 

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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