Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht

Im Miet- und Pachtrecht müssen nach § 550 BGB Mietverträge, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, die Schriftform einhalten. Wird gegen die Schriftform verstoßen, gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Gem. § 550 S. 2 BGB ist dann eine Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig. Weshalb dies für Mieter und Vermieter immens wichtig ist und was man zur Einhaltung der Schriftform beachten muss, erkläre ich in diesem Artikel.

Die Regelung des § 550 BGB

§ 550 BGB – Form des Mietvertrags

1 Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. 2 Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Die Regelung des § 550 BGB ist vielen Menschen nicht bekannt. Dabei ist sie im Gewerberaummietrecht von entscheidender Bedeutung. Im Wohnraummietrecht nimmt ihre Bedeutung stetig zu. Denn auch in der Wohnraummiete sehen immer mehr Mietverträge Regelungen vor, die die Einhaltung der Schriftform notwendig machen.

Wohnraummiete

In der Wohnraummiete ist die Schriftform zur Zeit noch von eher untergeordneter Bedeutung. Wohnraummietverträge werden in der Regel sowieso für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wohnraummieter sind dadurch geschützt, dass Vermieter zur Kündigung eines Vertrages auf unbestimmte Zeit ein berechtigtes Interesse benötigen.

Die Bedeutung Schriftform im Wohnraummietrecht steigt aber auch hier. Im Wohnraummietrecht ist die Schriftform einzuhalten, wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart wird. Dies ist der Fall, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung für bestimmte Zeit ausschließen oder generell die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Auch bei Abschluss von Staffelmietverträgen (§ 557a BGB), Indexmietverträgen (§ 557b BGB) und befristeten Mietverträgen (§ 575 BGB) muss man die Schriftform beachten.

Gewerberaummiete

Im Gewerberaummietrecht ist die Einhaltung der Schriftform regelmäßig von überragender Bedeutung, da hier häufig befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Hierdurch wollen die Parteien sicherstellen, dass die mit Anmietung getätigten Investitionen in das Mietobjekt, sich im Laufe der Mietzeit rechnen.

Da man ein für unbestimmte Zeit abgeschlossenes (also nicht befristetes) Gewerberaummietverhältnis mit einer Frist von 6 – 9 Monaten kündigen kann (§ 580a Abs. 2 BGB), ohne dass ein Grund vorliegen muss, wird im Gewerberaummietrecht häufig eine Festlaufmietzeit vereinbart, um diese Investitionssicherheit zu erhalten. Verstößt man gegen die Schriftform, gilt das Mietverhältnis aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (s.o.). Dann besteht aber wieder die Möglichkeit zur kurzfristigen Kündigung, ohne dass ein Grund nötig ist. Die Investitionen sind dann eventuell verloren.

Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform

Um zu erklären, welche Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform durch die Rechtsprechung gestellt werden, sollte man sich zunächst einmal deren Zweck vor Augen führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll durch die Schriftform vor allem ein möglicher Erwerber des Mietobjekts, die wesentlichen Vertragspflichten, in die er eintritt, nachvollziehen können. Immerhin ist er durch die Befristung gehindert, das Mietverhältnis kurzfristig durch ordentliche Kündigung zu beenden. Deshalb müssen sämtliche Vereinbarungen der Parteien, die nicht nur nebensächliche Vertragsbestimmungen betreffen, die Schriftform einhalten.

Um es in den Worten des Bundesgerichtshofs zu sagen, ist die Schriftform dann eingehalten, „wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (zuletzt BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14). Die Frage, wann eine Abrede wesentlich und wann nebensächlich ist, kann nur anhand des Einzelfalls entschieden werden.

Mündliche Nebenabreden

Eine besondere Gefahr sind mündliche Nebenabreden. Mündliche Nachverhandlungen, die wesentliche Regelungen des Mietverhältnisses betreffen, zerstören nachträglich die Schriftform. Die Verbesserung, die man vielleicht nachträglich mit dem Vertragspartner aushandelt, kann also bewirken, dass dieser sich kurzfristig von dem Mietvertrag lösen kann. Sämtliche Nachträge zu dem Mietvertrag, die wesentliche Vereinbarungen des Mietverhältnisses betreffen, müssen daher ebenfalls der Schriftform genügen.

Heilung durch Nachtrag

Im Gegenzug ist es aber auch möglich, Mietverträge, die die Schriftform nicht einhalten, durch einen Nachtrag zu heilen. Dieser Nachtrag stellt die Schriftform wieder her. Sollte man selber an der Beibehaltung des Vertrages interessiert sein, kann man also zunächst versuchen, diese durch eine nachträgliche Vereinbarung mit seinem Vertragspartner wieder herzustellen.

Schriftformsanierungsklausel

In neueren Mietverträgen findet sich am Ende des Mietvertrages häufig die Regelung, dass die Parteien verpflichtet sind, einen Schriftformmangel zu heilen (Schriftformsanierungsklausel). Durch den Bundesgerichtshof wurde aber mit Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 entschieden, dass eine solche Vereinbarung zumindest gegenüber einem späteren Erwerber des Mietobjekts nicht wirksam ist. Ob eine solche Vereinbarung die Parteien bindet, die den Mietvertrag selber abgeschlossen haben, ist umstritten. Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt aber, dass man sich auf die Wirksamkeit einer Schriftformsanierungsklausel derzeit nicht verlassen kann.

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1. In dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss erkläre ich, weshalb es lohnend ist, Gewerberaummietverträge vor Abschluss prüfen zu lassen.
2. Update: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof inzwischen entschieden, dass Schriftformsanierungklauseln grundsätzlich unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).