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Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

In § 550 BGB ist geregelt, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, in schriftlicher Form abzuschließen sind. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit (eine Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig).

Wohnraummiete: In der Wohnraummiete ist die Schriftform zur Zeit noch von eher untergeordneter Bedeutung, da Wohnraummietverträge in der Regel für unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Ihre Bedeutung steigt aber, da inzwischen häufiger Kündigungsausschlüsse vereinbart werden (für bestimmte Zeit, Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs) und auch die Anzahl von Mietverträgen mit Staffelmieten (§ 557a Abs. 1 BGB „schriftlich“) und Indexmieten (§ 557b Abs. 1 BGB „schriftlich“) steigt.

Gewerberaummiete: Im Gewerberaummietrecht ist die Einhaltung der Schriftform regelmäßig von überragender Bedeutung, da hier häufig befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Hierdurch wollen die Parteien sicherstellen, dass die mit Anmietung getätigten Investitionen in das Mietobjekt, sich im Laufe der Mietzeit rechnen. Da ein für unbestimmte Zeit abgeschlossenes (also nicht befristetes) Gewerberaummietverhältnis mit einer Frist von 6 – 9 Monaten gekündigt werden kann (§ 580a Abs. 2 BGB), ohne dass ein Grund vorliegen muss, wird im Gewerberaummietrecht häufig eine Festlaufmietzeit vereinbart, um diese Investitionssicherheit zu erhalten. Wird gegen die Schriftform verstoßen, gilt das Mietverhältnis aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (s.o.), mit der Möglichkeit zur kurzfristigen Kündigung. Die Investitionen sind dann eventuell verloren.

Um zu erklären, welche Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform durch die Rechtsprechung gestellt werden, sollte man sich zunächst einmal deren Zweck vor Augen führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll durch die Schriftform ein möglicher Erwerber des Mietobjekts, die wesentlichen Vertragspflichten, in die er eintritt, nachvollziehen können. Immerhin ist er durch die Befristung gehindert, das Mietverhältnis kurzfristig durch ordentliche Kündigung zu beenden. Deshalb müssen sämtliche Vereinbarungen der Parteien, die nicht nur nebensächliche Vertragsbestimmungen betreffen, die Schriftform einhalten. Um es in den Worten, des Bundesgerichtshofs zu sagen, ist die Schriftform dann eingehalten, „wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigungüber alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (zuletzt BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14). Die Frage, wann eine Abrede wesentlich und wann nebensächlich ist, kann nur anhand des Einzelfalls entschieden werden.

Eine besondere Gefahr sind mündliche Nebenabreden. Mündliche Nachverhandlungen, die wesentliche Regelungen desMietverhältnisses betreffen, zerstören nachträglich die Schriftform. Die Verbesserung, die man vielleicht nachträglich mit dem Vertragspartner aushandelt, kann also bewirken, dass dieser sich kurzfristig von dem Mietvertrag lösen kann. Sämtliche Nachträge zu dem Mietvertrag, die wesentliche Vereinbarungen des Mietverhältnisses betreffen, müssen daher ebenfalls der Schriftform genügen.

Im Gegenzug ist es aber auch möglich, Mietverträge, die die Schriftform nicht einhalten, durch einen Nachtrag zu heilen, der die Schriftform wieder herstellt. Sollte man selber an der Beibehaltung des Vertrages interessiert sein, kann man also zunächst versuchen, diese durch eine nachträgliche Vereinbarung mit seinem Vertragspartner wieder herzustellen.

In neueren Mietverträgen ist häufig am Ende des Mietvertrages geregelt, dass ein eventuell bestehender Schriftformmangel durch dieParteien geheilt werden muss (Schriftformsanierungsklausel). Durch den Bundesgerichtshof wurde aber mit Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 entschieden, dass eine solche Vereinbarung zumindest gegenüber einem späteren Erwerber des Mietobjekts nicht wirksam ist. Ob eine solche Vereinbarung die Parteien bindet, die den Mietvertrag selber abgeschlossen haben, ist umstritten. Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt aber, dass man sich auf die Wirksamkeit einer Schriftformsanierungsklausel derzeit nicht verlassen kann.

Update: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof inzwischen entschieden, dass Schriftformsanierungklauseln grundsätzlich unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).

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